万科成本前置体系.docxVIP

一、 前期 本钱前置体系 项目地块猎取以前的可行性讨论是至关重要的工作；前期本钱工作要点是： 清晰明白红线内外土地与其附着物情形〔包括场地高差、植被掩盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情形；红线外土地情形－代征地、噪音、原有可视景观〕对本钱的影响； 判定市政配套〔〔市政给水、排水、电、气、热、道路〕〕的成熟程度与其对本钱的影响； |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 清晰明白政府土地规划中的要点对本钱的影响； 通过七对眼睛的流程，参与产品的配比挑选，并供应专业看法； 在把握精确的土地资料后，进展可行性讨论，营销、设计、本钱通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析，构造产品方案组合，经过技术经济比拟，确定合理的产品方案； 在此阶段本钱工作的原如此是： 客观真实；本钱人员应客观真实的反应项目估计本钱，不得因其他缘由有意或人为转变数据的客观性与真实性； 实地踏勘；地块的信息不经过实地踏勘是无法明白其可能发生的本钱要素的，无法保证其精确性，因此， 本钱人员必需进展实地踏勘； 全面完整；可研阶段的本钱要素必需全面完整，不应有错漏情形的发生； 项目前期可行性讨论是项目本钱测算的根底环节，所猎取信息是否全面、精确对项目定位、产品方案、估计利润等至关重要，是本钱治理的起始点，可行性讨论的结论直接导致最终决策〔拿地与否〕； 1、市政解决方案〔有 11 个关注点〕 ★ 市政污水 ★ 本钱关注要点： 市政给水 清晰明白距离红线的距离，是否组建污水处理站； 本钱关注要点： 清晰明白市政给水管距离地块红线的距离；判定是否自建水库； ★ 临水 本钱关注要点 ：清晰明白暂时供水点距离地块红线的距离； 判定暂时供水费用； ★ 供热方式挑选 本钱关注要点 ：清晰明白集中供热的热源接入点 位置，判定是否需建设小区独立供热站； ★ 中水 本钱关注要点 ： 清晰明白市政中水管道接入点距地块红线的距离；判定是否需要建设中水加压站； ★永久电★本钱关注要点暂时电： ★ 永久电 ★ 本钱关注要点 暂时电 ： 清晰明白市政供电接入点距离地块红线的距离 本钱关注要点 ：清晰明白暂时电接入点距离地块红线的距离 ，猜测其费用； ★ 市政煤气 本钱关注要点 ：清晰明白市政煤气管道接口距离地块红线的距离；判定是否组建煤气瓶组处理站； ★ 出入道路 本钱关注要点 ：清晰明白原有道路是否需要修理、猜测其费用；判定是否需要建造道路与高架桥等； ★ 公交站场 本钱关注要点 ：清晰明白小区需要建造公交站场的数量与面积； |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. ★ 四周环境 本钱关注要点 ： 清晰明白是否需要河道整治，山体加固，景观建设等费用支出； 2、红线内土地情形〔有 10 个关注要点〕 ▲ 场地高差 本钱关注要点 ： 1、清晰明白场地高差情形，以便测算场地平整费用，挡土墙费用； 2、山地建筑应分析场地坡度面积比率； ▲ 植被情形 本钱关注要点 ：清晰明白场地内植被情形，与设计人员一道打算是否有可以储存的原植被与原生态树木， 是否存在植被破坏补偿，以便测算景观本钱； ▲河流、箱涵 本钱关注要点 ：清晰明白场地内是否有河流、箱涵以与河流、 箱涵的长度、 深度 和宽度，以便测算整治、改造费用； ▲ 鱼塘 湖泊 本钱关注要点 ：清晰明白场地内是否有鱼塘、湖泊以与鱼塘、湖泊的面积 和深度，以便测算改造、回填等费用； ▲ 高压线 本钱关注要点 ：清晰明白场地内是否有高压线通过〔高压伏数〕，假如有，需要 猜测其因埋地或转变走向发生的费用； ▲输油管等市政本钱关注要点：清晰明白 ▲ 输油管等市政 本钱关注要点 ：清晰明白场地内是否有输油管、军用光缆等设施，假如有，需 ▲ ▲ 市政道路 本钱关注要点建造标准； 拆迁 ：清晰明白场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，假如有， ▲ 本钱关注要点 地质 ：明白待拆迁 的房屋、居住人员等情形，猜测拆迁费用； 明确其详细长度、宽度与 本钱关注要点 ：清晰明白场地内地质情形， 并依据所明白情形判定产品采纳的根底形式； ▲ 建筑退让红线 本钱关注要点 ：清晰明白场地内建筑退让红线情形，以便精确运算建筑物 实际用地面积； |精. |品. |可. |编. |辑. |学. |习. |资. |料. * | * | * | * | |欢. |迎. |下. |载. 3、红线外土地情形 № 1 代征地 本钱关注要点 ：清晰明白地块内代征地面积情形，代征地的利用形式 〔建公园、 设绿地等〕 、费用承当人等情形； № 2 噪音