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虎门荔林华庭策划方案 0录 一、 项目概况 二、 虎门区域经济文化特点 三、 片区市场调查与竞争对手分析 卩L|、虎门房地产市场调查与分析 五、 项目理念定位■打造虎门第一个 运动健康型体验山景花园小区 六、 建筑规划提示 七、 特色运动健康泛会所策划 八、 小国澳大利亚双语幼儿园策划 九、 CIS全面导入裕隆花园的方案 要点 十、高品质物业管理与绿色装修提 十一、裕隆花园营销耍点 十二、项冃进度计划 十三、裕隆花园项目的投入产出分析 「四、裕隆花园的风险分析与对策 十五、总结与致谢 裕隆花园项B调研与初步策划摘要 木报告首先分析了虎门的区域经济 状况与地域文化特色，通过对虎门人住宅、汽车消费水平的深入了解 以及竞争对手楼盘的详细分析，我们初步把握了虎门地产的发展脉 搏，将虎门房地产开发水平与深圳同行进行横向比较。丰泰华园湖景 小高层（按照建筑面积计算），2、3、4层卖价3600元，5层以上售 价4000元，顶层复式售价4600元；匕龙山庄最低价格为2543元/平 方米，顶层复式最高售价为3754元/平方米，均价为3280元/平方米; 柏景豪庭高层起价为3000元，最咼价格4127元，均价3500元；柏 景豪庭是虎门镇区高层较高价格。因此，我们策划的出发点和立足点 是裕隆花园（本项目暂定名）如何达到均价3000元以上，成为虎门 精品小区，树立项冃品牌的根本要旨。 2003年虎门住宅市场供应总而积统 计 单位：万平方米 楼盘名称开发单位别墅面积小高 层总面积小高层实际销售面积 丰泰华园山庄 东莞市建设房地产有 限公司4郊区大盘5 龙泽居东莞市建设房地产有限公司 3 2.6 飞龙山庄 广海房地产开发公司东莞 分公司19.2 2.088 富民花园东莞太平建筑房地产开发 公司3?5 3 港口路片区 柏景豪庭广东黄河实业集团有限公 司9, 1-4层为商场与停车场5 能源华庄 东莞市建设房地产有限公 司 3 2.6899 龙泉都市华庭龙泉房地产公司6万 平方米，尚未开盘2 虎门广场片区 海富华庭东莞市徳盛建业实业有限 公司总建筑而积7万平方米，停车场而积较大。 合计28. 2 由于到2003年底还有半年，因此房 地产实际销售量可能达到21-28万平方米。从各家开发商的实际销售 数据中，我们发现每家每年实际销售面积一般在2-3.5万平方米之间, 个別优质楼盘例如海富华庭销，其售量在6万平方米左右，这对于裕 隆花园项冃开发的阶段性划分具有重要启示。 通过专业访谈和初步分析，我们设计 了住宅调查问卷，通过对问卷的详细分析，我们结合对裕隆花园的环 境分析，提出了主要卖点，根据主要卖点以及市场情况，我们的规划 师根据策划思路提出了不同的概念规划方案。 针对虎门楼盘的三个明显缺陷：1 ?物 业管理总体水平低。2?营销普遍没有系统引入企业形象识别系统，对 体验营销不够重视。3?会所设计较粗缺乏精品特色。 我们结合裕隆花园面临的竞争态势，按照 体验营销的总体大思路，以人为本，站在使用者便利、舒适实用的立 场上，采取精品设计的原则；并且提出了特色健康运动泛会所（减少 人工服务项目，增加亲近自然的活动，会所外设置篮球场地、羽毛球 场地）；知识型社区服务与高品味物业管理服务；并且在虎门楼盘销 售全面导入体验营销，系统设计项目形象识别系统CIS等主要策划思 路。力求创造一种和谐的邻里关系，以温馨的居住文化作为经营理念, 采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，不仅打造精品楼盘, 而H树立发展商品牌形象。 我们建议创裕公司侣导和实践“携手共建 理想家园”的住宅开发营销模式。待概念设计完成后，让潜在购房者 参与和体验住宅的户型设计、社区规划、环境格局、建材选质、质量 监理等全过程。让购房者根据自己不同的个性需要，进行产品再设计 和建造。这与过去传统被动的购房方式相比，这种方式具有一定的创 新特色，特别在如何进行优化配置建筑资源、追求居住空间利益最大 化、创造适宜的人居结构功能、营造人与自然和谐共生的社区人文环 境方面，努力开辟一条开发商与居住者携手合作，保证消费者个性发 挥和宣扬的一条特色体验营销Z路。 营销卖点权重表 主要卖点名称权重附注 山景与园林30%荔枝林特色山景 特色运动健康泛会所15%根据虎 门实际情况，引入中华国际健康养生园部分成果绿色装修与健康直饮 水10% 绿色装修认证，虎门已经有健康直饮水系 统 物业管理15%小区智能化系统，通过物 业管理IS09000认证预计环境质量管理体系认证发展商品牌10% 含营销CIS系统导入建筑特色20%包括 户型实用率、外立面、绿色装修、车位 建议户型比例 名称建筑面积平方米比例备注 两房一厅一（二）卫 90-100 10% 小三房一厅两卫二阳台115?120 大三房两厅两卫二阳台125-141 15% 四房两厅