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蓝天碧水购物广场可行性方案建议 DTZ-Retail Department 戴徳梁行房地产顾问（深圳）有限公司商铺部 Sep3. 2006 序言 基于本行对于南昌市场的深入了解，以及对于大型购物屮心类型项H丰富的 服务经验，现提出以下商业规划可行建议方案，供贵司参考、比照。 第一章 项FI分析 蓝天碧水购物广位于南昌市青山南路，与王家庄路交汇处。 蓝天碧水购物广场预计于2007年7月交付使用，项H总建筑面积15万平 方米左右，组成部分包括6座住宅塔楼；地下1层车库和设备用房；地上3层商 业裙楼。 1?1项目概况 蓝天碧水购物广场之平面布置，东西向长约329.86米，南北向宽约129. 05 米，主要以临青山路方向屮间为主要正门，东北角、西南角也设计有主要出入口。 -1?3层商业裙楼，总建筑面积近60000平方米，为本策划报告之研究对象。 1.2项H纽成 1. 1. 1地理位置 1. 1. 3商业物业 蓝天碧水购物广场部分设计Z设备设施包括： 1、 中央空调设备 2、 2部垂直货用电梯 3、 2部垂直观光电梯 4、21组自动扶梯 蓝天碧水购物广场东临青山路，为双向4车道，与八一大道相连接，八一大 道为南昌市的主要道路，车流繁忙。青山路上设有公交站，过往巴士线路近7 条，由于青山路车流并不算繁忙，因此行车状况基本还是比较理想的。 1?1?4设备设施 1.1.5交通路况 蓝天碧水购物广场处于南昌市东湖区，区内集屮了省军区宿舍、省电力 局大院住宅小区、制药厂宿舍、南昌晚报宿舍、公安厅宿舍、屮医学院宿舍、一 附院宿舍、阳明锦城、自由都市等数十个住宅小区。周边银行、学校、医疗、集 贸市等配套设施也非常齐全，休闲娱乐场也较为齐全，如名典咖啡、川江食府等。 整体商贸环境还不够成熟，商业气氛较弱。 1. 1.6整体环境 整体环境图 蓝天碧水购物广场之商业辐射区域，受整体商业环境和地理位置的影响，其 一级辐射范囤大约向东3. 5公里，向西3. 5公里，向北4. 5公里，向南2公里，基 本集屮在项H周围，主要包括项H东面和南面部分区域；二级辐射范FT町达青山 湖，红谷滩。 1. 1?7辐射商圈 项H商圈图 1?2项目SWOT分析 项H优势 +地处青山路与王家庄路交汇处，青山路与八一大道相连接，为南昌市主要道 路，位置优越，整体环境良好 +周边住宅密集，新盘林立，提供大量潜在的消费群体 +前期商业规划设计良好，项H理念较为新颖，破件设施齐备 +即将引进国际知名大型超市，可利用其提高商户的期盼值 +周边消费水平屮等偏上，消费力不错 +项H规模适屮，风险及机会的控制较为平衡 +本项H连接青山路方位设置有公交站台,有七条公交路线可直达本项□，交 通便利 项F1缺点 +距离南昌发展成熟的商业核心有一定距离，对聚客力有较大影响 +周边消费群体来青山路消费习惯需要一定的时间培养 +周边的住宅小区规划过于杂乱，特别是上\下沙窝有大片的农民自建房，区 域整体形象较差 +木项H只有两面临街，且人流不是很多 +南昌商业的进一步发展，带来新的机会 +经济的不断发展，大屮型商业零售业的不断扩张带来机会 项H机会 +收入的不断增加，令市民的消费欲望不断提升，令整体商业形势看好 +青山路成熟且具有一定规模的商业屮心基本没有，竞争较小 项H威胁 +本项n区域外来人员较多，消费力还有 待开发，如何进行业 态规划和差杲化经营 去吸引更多的消费者是本项H所要解决的 最大问 题。 +南昌市区仍有多个大型商业项H推出，给市场承接能力带来一定压力 +南昌市商业小心设施齐备，商业楼宇众多，聚客能力很强 +主力超市的招商未必能如期顺利签约，对于整体推广的时间安排有一?定的 影响 本项H周边整体居住环境较差，商业并非位于核心位置，尚需建立IH身 的号召力；周边消费力水平不错，但市级商业屮心区域已发展成熟，商业楼宇众 多，竞争激烈；而本项H所处区域内无大型购物屮心，不断发展的大型住宅片区 令得此区域的消费诉求愈发强烈，发展功能齐全的购物屮心具有一?定的市场基 础，未来的消费有诉求，但要求也会愈发苛刻。 因此，本项H欲取得成功，赢得市场认可，必须完善区域功能，迎合消 费需求，具备商户的基础，寻找市场的空白环节，形成自身的特色。 综合评述 第二章 项H可行性方案建议 通过对市场的了解及木项H的所具备的条件分析，木行建议如下： 主题定位：针对H标消费客层，结合H前市场状况，建议本项H定位为： 由沃尔玛超市、各特色次主力店以及潮流、时尚商户组成的屮档偏高的大型 商业购物屮心，集购物、休闲、餐饮于一体，力求树立南昌商业新形象，形成南 昌市具代表性的区域购物屮心。 本项H功能齐全，Fl标消费群体涵盖范围广泛，主要是年龄在20-55岁之间, 年收入6万元以上之家庭消费群，主要服务于周边住宅区及周边商贸、医院、部