房地产估价理论与方法重要公式.docxVIP

PAGE 18 - 房地产估价理论与要领重要公式 1．2房地产的观点 ·修建密度%= 修建基底总面积 ×100% 修建用地面积 ·容积率=总修建面积 修建用地面积 ·总修建面积=土地总面积×修建密度×修建层数 ·容积率=修建密度×修建层数 ·套内修建面积=套内衡宇使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·修建面积=套内修建面积＋分摊的共有修建面积 2．3房地产的供求与代价 ·供应量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 ·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变革 作为自变量的经济变量的相对变革 ·房地产需求的代价弹性= 房地产需求量变革的百分比 房地产代价变革的百分比 ·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变革的百分比 消费者收入量变革的百分比 ·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变革的百分比 人口数量变革的百分比 ·房地产需求的交织代价弹性= 一种房地产需求量变革的百分比 另一种房地产或商品代价变革的百分比 ·房地产需求的代价预期弹性= 房地产需求量变革的百分比 预期的房地产代价变革的百分比 ·房地产供应的代价弹性= 房地产供应量变革的百分比 房地产代价变革的百分比 ·房地产供应的要素本钱弹性= 房地产供应量变革的百分比 要素代价变革的百分比 2．4房地产代价和代价的种类 ·一个良好的评估代价=正常成交代价=市场代价 ·基准地价：在城镇计划区范畴内，对现状利用条件下差别级别或差别均质地区的土地，凭据商业、居住、产业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均代价。 ·标订代价：政府凭据治理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权代价，它是该类土地在该区域的尺度指导代价。 ·衡宇重置代价：某一基准日期，差别区域、差别用途、差别修建结构、差别档次或品级的衡宇，制作它所需要的一切公道须要的用度、税金及应得到的利润。 ·房地代价=土地代价＋修建物代价 ·土地代价=房地代价—修建物代价 ·修建物代价=房地代价—土地代价 ·楼面地价= 土地总价 总修建面积 ·楼面地价= 土地总价 × 土地总面积 = 土地单价 总修建面积 土地总面积 容积率 ·期房目前的代价=现房代价—（预计从期房到达现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险赔偿 ·补地价=改变后的地价—改变前的地价 ·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率 ·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 ·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率） ·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价 ×（现容积率—原容积率） 原容积率 4．4创建代价可比底子 ·修建面积下的代价＝套内修建面积下的代价× 套内修建面积 修建面积·修建面积下的代价＝使用面积下的代价× 使用面积 修建面积·套内修建面积下的代价＝使用面积下的代价× 使用面积 套内使用面积 ·1公顷＝10 000平方米 ·1亩＝平方米 ·1平方英尺＝平方米 ·1坪＝平方米 ·平方米下的代价＝公顷下的代价÷10 000·平方米下的代价＝亩下的代价 ·平方米下的代价＝平方英尺下的代价·平方米下的代价＝坪下的代价 4．5生意业务情况修正 ·接纳百分率法进行生意业务情况修正的一般公式为： 可比实例成交代价×生意业务情况修正系数＝可比实例正常市场代价 可比实例成交代价× 1 ＝可比实例正常市场代价 1±S % 大概： 可比实例成交代价× 100 ＝可比实例正常市场代价 100±S % 上式中, 1 或 100 是生意业务情况修正系数 1±S % 100±S % ·接纳差额法进行生意业务情况修正的一般公式为:可比实例成交代价±生意业务情况修正数额＝可比实例正常市场代价 ·正常成交代价—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的代价 ·正常成交代价＋应有买方缴纳的税费＝买方实际支付的代价 ·应有卖方缴纳的税费＝正常成交代价×卖方缴纳