崇阳项目前期定位报告改.pptx

;content;PART1 市场调研分析;人口： 崇阳县现辖8镇4乡，2012年底，全县年报总人口47.08万。其中农业人口39.17万，非农业人口8.9万。 县城关地区常住人口10万，县城流动人口3.5万。 ;崇阳县2008—2012GDP走势图;按照崇阳县制定的“十二五”发展规划，计划到2015年，全县生产总值达到130亿元，年均增长17.6%。 其中，第一产业达到22亿元，年均增长9.9%；第二产业达到53亿元，年均增长19.6%；第三产业达到55亿元，年均增长19.6%。 人均生产总值达到26263元，比2010年增加11805元。全地域财政收入达到10.86亿元，年均递增11.5%。其中，一般预算收入达到3.5亿元，年均递增15%。;关键词： 1、存量较大：截止2012年底，全县商品房存量30万余平米； 2、竞争激烈：全县大小在售项目33个，15万平米以上规模楼盘5个，加上本项目和锦绣天成，竞争较为激烈； 3、房价不高：目前，大部分成规模楼盘销售均价在2500元/平米上下徘徊，全县3月份最高销售均价2867元/平米，最低仅1300余元/平米。 4、产品特征：从多层向小高层的过渡期已经基本完成，目前正由小高层向高层过渡。但受房价影响，多层、小高层产品具有较强的市场竞争力。从销售数据分析，三房仍是市场供应需求的主力，面积在110-130平米。市场上开始出现“两房变三房”、“三房变四房”等产品，以赠送面积为卖点，户型面积由趋小化倾向。 ;PART1 市场调研分析 ;PART1 市场调研分析 ;;;针对竞争激烈——优化户型设计，通过赠送入户花园、空中花园、大飘窗等面积的方式，提升户型附加值，并通过控制建筑面积、控制总价争夺市场； 针对房价较低——丰富产品结构，前期先以多层、小高层等成本较低产品入市，快速切入市场； 争取差异化——本项目周边学校众多，但其它项目针对陪读市场、投资市场的挖掘不够，本项目可适量推出公寓（小两房）抢占市场； 争取高端市场——通过高端洋房产品，以首层奉送花园、中间楼层奉送露台等方式，吸引高端客户，赚有钱人的钱。 ;PART2 项目地块价值分析 ;项目位于电力大道以南，新建路以北，崇阳大道以西，目前交通、配套略显不便，但随着电力大道、环线的竣工，未来交通格局将大为???善。 项目地势起伏，施工土方量较大，但利于坡地景观的营造。 项目紧邻崇阳教育城，教育配套资源较好，周边发展潜力较大。 ;主要优势点和机会点： 紧邻崇阳教育城，教育配套资源较好； 周边发展日新月异，地块升值潜力较大； 地块规模较大，利于品质、环境营造。 ;主要劣势： 周边略显荒凉、人气不旺，目前交通不便，商业、医疗等配套不足； 虽靠近教育城，但地处教育城至城区的反方向； 地势崎岖，土方量较大； 地块北面邻主干道，对于项目形象展示、建筑排布带来一定的难度。 周边楼盘较多，尤其是锦绣天成对本项目威胁较大。 ;PART2 项目地块价值分析;针对政府对商业指标要求和地块人气不足现状——适度打造商业，相对集中布局，引进餐饮娱乐休闲等人气店，打造情景商业街，带动周边人气发展。 针对2.5容积率——规划难度不大，但须注意多层、小高层、高层等不同住宅产品进行搭配，以满足不同的市场需求。;PART3 项目定位;围绕教育、人文、升值潜力等先天条件 重点突出品质、景观的达到 优化户型设计;重新定义崇阳人居标准，打造大型高尚人文景观社区。 ;形象鲜明化——直接切入教育人文主题，旗帜鲜明的拉开形象差异。 产品差异化—— ·针对区域市场“伪高端”众多，真正的高端物业缺乏，开发部分退台式花园洋房产品，先期开发，迅速树立高端形象； ·针对周边学校众多，陪读市场庞大，定制部分中小户型公寓产品； ·针对周边项目以简单临街门面商业产品，打造一条情景商业街，快速吸引人气； 注重内部景观打造——入口景观、景观轴、中心景观、组团景观、架空层景观等，应一一在项目充分表现； 强化户型设计——控制户型建筑面积，强调赠送面积，给客户以实惠，以面积、总价取胜。;PART3 项目定位分析;调性：慢节奏 软调生活 优雅品味 元素：书卷、咖啡、红酒、音乐、花朵…… 形象主题：学府名门，花园雅筑 案名建议：剑桥郡 备选：花园里、天骄时代、学院派;PART3 项目定位分析;PART3 项目定位分析;PART3 项目定位分析;PART3 项目定位分析;PART4 项目规划建议;PART4 规划方案建议;PART4 规划方案建议;PART4 规划方案建议;PART4 规划方案建议;PART4 规划方案建议;PART4 规划方案建议;PART4 规划方案建议;PART4 规划方案建议;PART4 规划方案建议;P