第七章城市房地产管理法律制度.pptxVIP

第七章 城市房地产管理法律制度案例 某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。 试分析： （1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？ （2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？第一节 房地产管理法概述 一、概念房地产：房屋财产+土地财产房地产管理法：调整房地产关系的法律规范的总称。 房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的 社会关系。 1、民事性质的房地产关系 平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租 赁等经济关系； 2、行政性质的房地产关系 不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立 项审批、房地产税收等经济关系。第一节 房地产管理法概述 二、房地产管理法 目前，我国已经基本形成了以《城市房地产管理法》为基本法，辅之以一系列房地产的相关法规（如《建筑法》、《城市规划法》、《婚姻法》、《继承法》等等），共同调整房地产关系的房地产管理法规体系。第二节 房地产开发 一、房地产开发概述1、概念房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第二节 房地产开发 一、房地产开发概述2、房地产开发的特点房地产开发是在国有土地上进行的； 作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体 土地不能成为房地产开发用地。 房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）和房屋建设 （房屋开发）。 土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通道路)或七通一平(即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮;一平即为平整土地)，进行土方工程施工。将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟地的开发活动。新城建设一般都需要先进行土地开发。开发公司在平整土地之前，还应对地下物进行勘察，以确定地下是否有文物古迹、管道、电缆、防空洞和其它地下物，并按照规定进行地下物的清除。不能清除的也要在设施施工时加以考虑和处理。　　 土地再开发是指对已开发区域的现有土地，通过一定量的资金、劳动的投入，对城市原有土地进行改造，拆除原来的建筑物，改变土地用途。旧城区改造一般都需进行土地再开发。　　 房屋开发和再开发。房屋开发是指在具备建设条件的土地上，新建各类房屋的活动。一般包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等内容。房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除现有房屋的前提下，对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动。一般又称旧城区开发。　　 土地房屋一体化开发。土地房屋一体化开发是指从事土地开发和房屋开发，或从事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动。我国目前的房地产开发此类形式居多。 根据开发目的不同，房地产的开发划分为经营性房地产开发和自用性房地产开发。　 1、经营性房地产开发。经营性房地产开发是指由专业化的房地产开发企业进行，通过房地产的投资开发活动将开发产品(房屋、基础设施)作为商品进行交易，以追求利润回报的开发活动。　 2、自用性房地产开发。自用性的房地产开发是指为自用而进行的房地产开发活动，开发者即使用者，开发的房地产产品不进行流通领域，只是满足开发者自己进行生产、经营或消费的需要，开发环节本身不追求营利。第二节 房地产开发 二、房地产开发用地 指的是以进行房地产开发为目的的而取得使用权的土地。第二节 房地产开发 二、房地产开发用地（一）土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第二节 房地产开发 土地使用权出让的特征土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为土地使用权出让是一种有偿行为 土地使用权出让是一种附有特殊限制的行为 土地使用权出让的有期限的土地使用者应对土地负有管理、保护和合理利用的义务土地使用权的客体不含地下之物 第二节 房地产开发 土地使用权出让的方式 1、协议出让的方式“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。没有引入竞争机制，人为因素较多，容易产生不正之风。适用于市政公益事业项目、非盈利项目及政府重点扶持的项目。 第二节 房地产开发 土地使用权出让方式2、招标出让出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由招