山西太原枣园项目定位及形象塑造报告.pdfVIP

山西太原枣园项目 产品定位及形象塑造报告 房地产营销管理部 2008/11/17 第一部分：项目概况 一、 地块概况 1 、 位置 本地块位于太原市区东部， 为东 山的一部分，属于太原市东扩的范 围。地块正对长风大街，与旧城中心 和省政府相距较近，地理位置优越， 交通便利。 地块地势东北高西南低， 边界不 规则，规划用地为 6 平方公里，有良 好的自然生态环境。 2 、 开发背景 根据《太原市总体规划（ 2006－ 2020）》（目前正在修订中），将太 原市城市性质定位为中国历史文化 名城；新型能源和工业基地；承东启 西的区域性中心城市。 都市圈形态为，一个核心，两个 圈层，指状发展；城市规划方向为南 移西进，北展东扩，以长风大街为界 限分为南北两区，重点发展南区。 二、 开发强度 本项目目前为我司与政府协作 开发项目， 对产品的开发类型有一定 的设想，但对容积率以及各个地块的 开发强度没有明确的数据要求。 根据产品类型的设想， 以别墅类 产品和少量的多层、高层为主，预计 形成的整体容积率在 0.7 以下。 三、 SWOT分析 优 点： 1) 地块处在太原东部的地坎 上，环境、空气质量优越，具备 营造高端项目的外部环境和资 源。 2) 项目的规模优势有利于项目 形象品牌的迅速建立。 3) 地块内有一定的文物资源， 对项目塑造人文气质有较大帮 助。 劣 势 1) 地块内有较多的自然村落、 发 电厂、砖场分布， 拆迁量比较大。 2) 配套条件不成熟，市政、商业 等都要依靠自身营造。 3) 地块内无产业支持， 人流导入 难度大。 机 会 1) 太原市城市整体发展中的北 展东扩为项目的发展提供了发展 空间。 2) 目前太原市场上没有类似的 规模项目，存在市场空缺。 威 胁 1) 一般城市印象对东区的片区 形象较差，对塑造高端的城市形 象有较大的阻碍。 2) 大规模的产品量对客户群体 有较大的要求， 市场基数压力大。 3) 开发模式一二级多种形式， 操 作难度大。 总 结： 整体上看， 本项目的利益点与风 险点同样地突出， 开发商面临的问题 是一块生地、新地上的城市建造问 题，在冲突如此明显的条件下，建议 抓住机会，规避风险，合理运营项目。 第二部分 市场状况 一、 整体态势