第4章房地产市场调查与预测.pptxVIP

第4章 房地产市场调查与市场预测;学习目标： 1．了解房地产市场调查的类型和程序； 2．掌握房地产市场调查方法和调查技巧，能够完成市场调查问卷设计及竞争楼盘的调查工作； 3．了解房地产市场预测的内容和程序； 4．了解房地产市场预测的基本方法。 技能要求： 1 ．掌握搜集资料的途径、方法和技巧； 2 ．学会合理地设计市场调查问卷并进行实地调查。 3 ．熟悉市场调查报告的格式，能够运用调查资料撰写市场调查报告;4.1 房地产市场调查概述;4.1.2 房地产市场调查的作用; 4.1.3 房地产市场调查的类型;4.1.3.2 描述性调查;4.1.3.3 因果关系调查;4.1.3.4 预测性调查;4.1.4 房地产市场调查的内容;4.1.4.2 房地产市场需求调查;4.1.4.3 消费者调查;4.1.4.4 竞争者调查;4.1.4.5 市场营销策略的调查;4.1.5 房地产市场调查的程序;4.1.5.1 调查准备阶段;2．确定资料来源和调查方法 房地产市场调查的目标和项目确定以后，调查人员就要考虑资料的来源问题。要弄清楚： （1）需要哪些资料? （2）什么地方可以获得这些资料? （3）通过什么方法能获得这些资料? （4）调查对象是谁?;３．制定调查计划 （１）调查目的； （２）调查对象； （３）调查方法； （４）调查的时间和进度； （５）调查人员； （６）调查经费预算。;４．培训调查人员 房地产市场调查人员素质的高低直接影响市场调查的质量。房地产企业在开展市场调查之前，必须确定合适的人选，并采取有效的方法对其进行培训，使之胜任调查工作。;4.1.5.2 正式调查阶段;２．实地调查阶段 实地调查可以获取调查对象对调查项目的反应，弥补二手资料的不足。企业在实地调查中既可以采用询问的方式，也可采用观察和实验的方式来获取信息。在调查的过程中，调查人员有必要对调查情况定期进行汇总，以了解调查工作是否顺利进行。;4.1.5.3 结果处理阶段;２．编写调查报告 (1)调查的目的、对象和范围； (2)调查所采用的方法； (3)调查结果； (4)得出的结论； (5)对策建议； (6)必要的附件。;编写调查报告的原则是： （１）回答调查计划中提出的问题； （２）用调查数据说明问题，数据力求准确； （３）文字简明扼要，重点突出； （４）分析问题力求客观，避免主观臆断； （５）提出解决问题的具体意见，避免空谈。 撰写并呈交调查报告;4.1.5.4 跟踪调查;4.2 房地产市场调查的方法 ;4.2.1 按调查对象划分;4.2.1.2 典型调查;4.2.1.3 抽样调查;4.2.2 按调查方法划分;4.2.2.1 询问法;1．面谈调查;2．电话调查;3．邮寄调查;4．留置问卷调查; 4.2.2.2 观察法;1．直接观察法 直接观察法是房地产市场调查人员直接到现场进行观察以收集资料的方法。 2．实际痕迹测量法 实际痕迹测量法指房地产市场调查人员不是直接观察被调查者的行为，而是观察其行为发生后的痕迹，据此收集所需资料的方法。 3．行为记录法 行为记录法就是在取得被调查者同意后，在调查现场安装某种仪器设备，观察并记录被调查者的行为，以获取所需资料的调查方法。;优点：是被调查者不知道或者不介意自己的行为受到了观察，因此表现十分自然，这样收集到的资料比较客观真实。 缺点： (1)费用较高，时间较长。 (2)难以观察到事物的内在因素。(3)当人们知道被观察时可能会改变他们的行为，从而导致观察结果失真。 (4)对调查人员素质要求较高。;4.2.3 问卷调查法;4.2.3.1 问卷调查法的概念与优缺点分析 ;优点：;缺点：;4.2.3.2 调查问卷的基本结构 ;1．卷首语 （１）问候语。 （２）填表说明。 （３）问卷编号。;２．问题和答案 问题和答案是问卷的主体，是问卷最核心的组成部分。 包括需要调查的问题和备选答案。;３．结束语 结束语放在问卷的最后。 一方面向被调查者表示诚恳的感谢； 另一方面，还应向被调查者征询对市场调查问卷设计的内容、对问卷调查的意见和看法。;4.2.3.3 调查问卷问题的设计;优点：被调查者可以充分表达自己的意见和看法，有利于发挥被调查者的主动性和想象力；很可能收集到调查者自己忽略的问题答案、资料或建设性意见；防止固定答案对被调查者的诱导。 缺点：标准化程度低，调查结果不易处理；要求被调查者有一定的文字表达能力；在汇总处理调查结果时，因文化素质较高的人发表的意见较多而形成调查偏差；回答率较低，需要时间较长。 开放式问题适于询问那些潜在答案很多，或者答案比较复杂，或者尚未弄清各种可能答案的问题。;2）封闭式问题是指答案已事先由调查者拟定，由被调查者从中选择答案的问题。 例如： 您认为住宅本身哪些条件最重要? 楼层口　朝向口　采光口