美式快餐麦当劳地产模式分析报告.pdfVIP

目录 一、麦当劳的地产逻辑梳理 4 二、麦当劳的地产收益计算 6 1、地产模式的租金收入 6 2、由麦当劳承租、再转租给加盟商的比例 6 3 、“承租——转租”的模式所产生的利润 10 三、麦当劳损益表的重组11 1、自营门店的收益11 2、特许权使用费、加盟费的收益及损益表重组 12 四、麦当劳出售中国区业务的影响 13 1、交易概况 13 2、交易对麦当劳财报的影响 14 3 、交易的相关分析 15 五、风险提示 16 图表目录 图表 1 麦当劳“地产模式” 4 图表 2 麦当劳初期的地产杠杆示意图 5 图表 3 麦当劳“承租-转租”模式的收入和成本 6 表 4 麦当劳2017 经营状况 6 表 5 麦当劳承租门店数量 7 表 6 麦当劳门店分布状况 7 表 7 麦当劳租金支出 7 表 8 计算过程：设未知数为X 8 表 9 计算过程：建立方程 8 表 10 计算过程：约束条件及解方程 8 表 11 计算结果表：有效承租店铺数量 9 表 12 麦当劳2017 经营状况 9 图表 13 麦当劳损益表 10 表 14 麦当劳“承租-转租”模式利润计算 10 图表 15 麦当劳其他经营损益11 图表 16 麦当劳损益表11 表 17 麦当劳自营门店利润计算 12 图表 18 麦当劳加盟门店收入 12 表 19 麦当劳损益表的重组 13 图表 20 交易前股权架构 14 图表 21 交易后股权架构 14 表 22 麦当劳中国与日本的对比 15 一、麦当劳的地产逻辑梳理 商业地产的经营模式为：建设商圈、引入商家、统一管理做热商圈、引入商家并收取租金，这里的核心竞争力为建 立在商圈管理能力上的商业地产品牌。 而麦当劳的地产商色彩则表现为：强大的品牌和规模带来了强大的议价和融资能力——购买、长期租赁优质的地块\ 门店——引入加盟商并收取租金；强大的盈利能力利于吸引加盟商——引入加盟商——选择地块。 图表 1麦当劳“地产模式” 因此，将麦当劳看作餐饮+地产的模式所需要考虑的风险差异包括： 1. 传统商业地产的风险来自于宏观消费环境的变化（消费能力+消费习惯），以及公司自身的风险（偿债能力、运 营管理能力、品牌形象）。由于商业地产可以通过调整引入商家的构成（娱乐、餐饮、购物）以及商家的定位（高 中低端），因地因时制宜，基于自身能力之上的抗风险能力较强； 2. 麦当劳的拿地+出租流程则几乎完全依赖于自身的品牌效应，这本身同时具备优劣势：（1）快餐行业本身与餐 饮业其他品类的联动性较弱，在没有大的风险事件发生（如战争等）情况下市场需求稳定，并且麦当劳品牌形象较 稳健，beta 较低；（2）当麦当劳品牌老化/受损后，首先直接影响门店餐饮销售额，当门店餐饮销售额表现过差， 那么商圈、政府对引入麦当劳的意愿会降低从而影响麦当劳通过长期租约或直接购买拿地，并且麦当劳的门店和地 产难以吸引加盟商入驻从而提供租金收入，“地产”收入也会受损。 总结来看，单纯以“收入”、“运营利润”去评估麦当劳的地产商成色是狭隘的。麦当劳的租金收入确实和商业地 产一样受到房地产市场的直接影响，但这部分收入和利润的依存根本依然是麦当劳的餐饮业务。 图表2麦当劳初期的地产杠杆示意图 麦当劳在创立初期，在财务压力较大的情况下被迫采用了高杠杆进入地产业务板块。最初麦当劳CFO索恩本成立的 房地产公司，注册资本仅有 1000美元，而资产超过 17000美元。创始人雷·克罗克将自有的房产、汽车抵押给财 产所有人，财产所有人将土地租赁给麦当劳，麦当劳以土地租赁合同作为抵押向银行贷款，以银行贷款建立餐厅后， 以餐厅作为抵押获得银行贷款以支付土地租赁费用；出租餐厅，收取租金偿还银行贷款。 在这个稍显复杂的交易结构里，最核心的逻辑即：以加盟商支付的租金，偿还银行贷款（用于餐厅建设）和土地租 赁费用。由于土地（租赁合同）和房产（餐厅）均已抵押，现金流风险极高。但由于麦当劳所取得的巨大成功，这 种杠杆模式在后期已不需采用，长期积攒下来的优质地产为麦当劳带来了巨额收入。 本篇报告将利用公开信息，