酒店公寓的运营模式和成功案例.docxVIP

酒店公寓的运营模式和成功案例 酒店公寓通常比同级别的传统公寓要贵一些，但是购房者有机会通过酒店的出租获得肯定的租金收入，并且享受酒店的服务和设施 ■编译 林达 酒店公寓并不是一个新兴概念，这种物业类型在拉丁美洲和欧洲很普遍。在 上世纪 70 年月的美国，酒店公寓作为减免所得税的合法手段而流行，直到 1986 年的税费改革法案免除了其在税收上的优待。 酒店公寓的业主拥有公寓的全部产权，并可将公寓纳入到酒店的出租程序当中。酒店将房间出租给客人，并按比例与业主共享租金收入，同时扣除管理费等其他费 用。公寓的业主每年想要居住多长时间或者居住多少次都可以，除非开发商或酒店 经营者有特殊的限制。 通常，酒店公寓的建筑成本要比传统酒店高 25％，其 studio 、单卧房和双卧房公寓要比酒店的客房大，但通常比传统的公寓要小。 此外，开发商也建筑了面积更大、装饰更精致但成本也更高的公共区域，但是由于越来越多的这类物业是由希尔顿、仕达屋这些知名的酒店品牌管理，开发商可以凭借其所供应的服务和设施每平方英尺索取更高的价钱，从而平衡其投入的额外成本。 运营模式 酒店公寓有很多种模式，其中较为流行的一种是，开发商将大多数或者全部的酒店房间都销售出去，业主可以选择居住在自己的公寓里，或是不用时将公寓放回到出租名目中。 酒店经营者将业主的公寓以通常的酒店客房的形式出租出去，由此产生的收入典型的安排方式是业主和开发商各得 50%。开发商仍旧拥有酒店的公共空间，例如餐馆、SPA、游泳池和休息室等。 另一种快速涌现的模式是带有住宅成份的豪华酒店混合体。在这种模式中，位于酒店顶部几层或是其毗邻建筑的豪华公寓销售给个人购房者，其很多业主常年居住在公寓里，他们的公寓也不在酒店的出租名目里，但是业主可以享受和使用酒店的服务和设施，例如日常家务、房间服务、健身房、游泳池等。 有时候，开发商会在一个项目中同时包括这两种模式， 其中一些公寓可以出租， 一些高端的公寓则不会出租给短暂停留的旅游者。 酒店公寓可能比同级别的传统公寓要贵一些，但是高价自有高价的道理，购房者不用为修理房屋这类事情操劳，他们还有机会通过酒店的出租获得肯定的租金收入，从而抵消了部分购房费用。 此外，与传统的公寓不同，酒店公寓作为酒店的一部分，其业主也能获得额外的利益，由于酒店通过品牌营销和免费的预订系统可以吸引稳定的客流量，因此业主能够保证获得相对稳定的租金收入。 成功案例 Related 房地产开发公司和Apollo 房地产顾问公司在曼哈顿开发的新时代华纳中心于 2004 年隆重开幕。该中心包括文华东方豪华酒店，酒店里有 50 平方米至 780 平方米的豪华公寓。此外，这个混合体项目还包括时代华纳的世界总部、 Columbus Circle 购物中心、中心公园一号公寓、 2 万平方米的 A 级写字楼、林肯中心爵士音乐机构和 504 个停车位。 “没有问题，文华东方这个名字就是最好的营销工具，流传的一种说法是，购买了这里的公寓就可以成为文华东方的永久顾客。”Related 公司的住宅销售部总裁苏珊·德·弗兰卡说。 Related 公司和 Apollo 公司拥有这家共 251 个单元的豪华酒店的 50% 股份，文华东方则拥有另外 50% 的股份。酒店的 65 套公寓住宅位于 64 层至 80 层，价格在 250 万美元至 300 万美元之间。和其他的公寓在业主不使用时会作为酒店的套房出租出去的酒店公寓项目不同，这个文华东方酒店里的公寓只由业主和他们的客人使用。 文华东方酒店公寓的业主情愿支付更高的价钱在这个面对高消费阶层的酒店混 合体里购买豪华公寓，他们可以享受和使用酒店里全部的服务和设施。“当然每平 方英尺的价格也要比旁边的中心公园一号贵，但我们的居民可以使用我们的游泳池 和健身中心，在我们的餐馆和 SPA 也享有优先服务。”文华东方的市场营销部经理克里斯汀·鲁博勒说。 随着文华东方在纽约的成功，以及全美城市房地产市场对酒店公寓需求的快速 增长，这家酒店集团已经联合了房地产开发公司 CWB Boylston 在波士顿开发一个同样的项目，该项目估计将于 2007 年 9 月完工。 CWB Boylston 正在建筑的这个项目位于波士顿后湾（ Back Bay ）的中心地带， 其包括共 150 个房间的文华东方酒店、50 套超豪华产权式公寓、35 套出租公寓、零售店和餐馆。目前几乎全部的产权式公寓都已经销售出去，价格从 200 万美元至 1000 万美元不等。 开发商 Espirito Santo 集团也生疏到了酒店品牌加混合功能的成功模式，该公司去年携手希尔顿旗下的铺张品牌康拉德在迈阿密开放了一家康拉德酒店。 康拉德迈阿密酒店是这个名为 Espirito Santo 广场的项目的一部分，其共有203 个房间