购物中心的规划与招商策略.pptx

缔造百年持续繁荣的购物中心;美格行商业地产 ;一、商业地产与购物中心的市场定位 ? 二、购物中心的业态规划与商户组合? 三、购物中心招商的特点与存在问题 四、零售商家拓展分析 ;一、商业地产与购物中心的市场定位;商业地产发展的三个阶段;“商业、地产分离阶段”（商铺地产）特征;“商业、地产叠加阶段” （商业+地产）特征;“商业、地产融合阶段” （商业地产价值融合）特征;“商业、地产融合阶段”出现的动因和历史背景;商业地产开发首先需要明确的问题?;1、先招商再开发 2、开发程序：定位--规划--主力店招商--开工 3、只租不售是趋势;购物中心分类;1、目标消费群体 2、经营特色 3、建筑特点 4、主力店定位 5、消费趋势 ;主题商场、专业市场的思考;1、只租不售是未来发展趋势 2、如何解决现金流 ;1、市场需要培育 2、规划和业态组合 3、商户调整 ;1、基金、信托 2、整体出售 3、卖其它物业留商业物业 4、卖部分商业面积 ;1、整卖主力店 2、卖沿街商铺 3、卖配套位置 ;二、购物中心的业态规划与商户组合?;业态规划和商户组合;香港12个典型购物中心挑选;12个购物中心概况列表如下表： ;12个购物中心概况列表如下表： ;商业业态规划方案;;;香港典型购物中心各品类商户数量及比例;各购物中心各品类商户平均面积比例 ;业种;;;香港典型购物中心各品类商户面积比例;香港典型购物中心各品类商户面积比例;商业业态规划方案;商业业态规划方案;;商业业态规划方案;楼层 业种;楼层 业种;楼层 业种;商业业态规划方案;楼层两端业种分析;楼层 业种;商业业态规划方案;商业业态规划方案;商业业态规划方案;十二个典型购物中心百货、超市的数量;5个区域型购物中心百货、超市的数量 ;7个社区型购物中心百货、超市的数量;十二个典型购物中心百货、超市分析;十二个典型购物中心百货、超市分析;12个典型购物中心商户重复度分析;;;;12个典型购物中心商户重复度分析;12个购物中心各品类重复高的商户列表;;;区域型购物中心各品类重复高的商户列表;;7个社区型购物中心各品类重复高的商户列表;;12个典型购物中心重复度高的商户列表;三、购物中心招商的特点与存在问题 ; 1、目标商户主次分明 2、租金、租期差异大 3、招商时间长 4、招商难度大 5、招商技术要求高;1、招商难究竟难在哪里 2、招揽什么样的商家进店 3、如何定租金才恰当 4、招商租约中存在的问题;1、招商难究竟难在哪里？ ?;商家不愿进驻购物中心的心态分类简表;商家心态分类;商家心态分类;商家心态分类;2、招揽什么样的商家进店 ;定租金的难处; 整体价位 租金形式 付租时间 ;4、招商租约中存在的问题;1、承租商想更改店牌及商品主打品牌，有没有自主权？有多少？ 2、承租商想转租或分租，租约的责任义务（包括权利）由谁承担？ 3、承租商每日必须在何时开业、关门？违约该如何处理？ 4、承租商可以在周围开设同类分店吗？可在多远以外开店？ 5、空场后如果商家店内起火，管理员可以强行破锁进店吗？有那些紧急情况可以这样做？其损失由谁来承担？等等。;四、国际零售商拓展分析 ;国际零售商进入国内拓展分析;;第一阶段;商家名称;第二阶段;广州市洋超市已占广州零售市场50%以上 上海市全市原计划2005年共引进外资超市60家，而到2003年初就已超额达到此目标。 据国家经贸委对全国27个主要城市的调查，面积8000平方米以上的大型超市，外资比重已达成25%以上，远高于其他零售业。;例:家乐福在中国的扩张计划全面提速 2003年底前开设50家超级折扣店 2004年以前超大型超市扩增至70家 2004年初开设首批生鲜超市; 沃尔玛到2005年前，在20个城市设立60家店，年销售300亿。2001年麦德龙也是开8 家店，等于此前在中国开店的总数。; 　　　　主要特点： 政 策：无限制 　　　　　　　 业 态：多业态并存 　　　　　　　 开店速度：迅猛 进驻区域：一二三线城市;商家名称;国际零售商进入国内拓展分析;2、国际零售商的拓展选址;超市类 百货类 建材家居类 餐饮类行业 社区配套类 服饰精品类;1、超市类——拓展选址分析;代表品牌列举;超市类零售商家的拓