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房企的钱从哪里来？房地产全产业链金融业务解读 ~~ 一、商业银行传统房地产业务 （一）房地产开 发贷款 房地产开发贷款是针对房地产开发企业发 放的用于住宅、商业用房和其他房地产开发建设的中长期贷 款。 房地产开发贷款主要解决客户房地产项目建设 阶段资金需求，不能用于支付项目土地款。 房地产 开发贷款要求借款人具有房地产开发资质、项目四证齐全 （建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划 许可证、 建设工程施工许可证） 、自有资金满足监管要求 （目 前为 30% ）。贷款期限根据项目建设、销售周期确定。担保 方式基本要求项目（土地或在建）抵押 +股东担保或股权质 押。房地产开发贷款属于固定资产贷款范畴，按照固定资产 贷款管理办法要求，贷款限用于项目建设，贷款根据工程进 度逐步发放，贷款根据销售进度逐步偿还。 房地产 开发贷款是商业银行成熟的贷款品种，各银行基本都在开展， 具体风险偏好略有差异，体现在客户准入标准（开发资质、 历史开发面积） 、业态、定价及审批授权等方面。 （二） 经营性物业抵押贷款 经营性物业抵押贷款，是以企 业所拥有或经营的经营性物业作为贷款抵押物，以该物业为 基础获得的现金流（经营净收入及其他现金流）作为主要还 款来源的贷款。经营性物业抵押贷款主要用于置换已有的正 常类授信或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招 商等经营性资金需求，以及其他符合监管要求的用途。 经营性物业抵押贷款要求物业取得产权证且经营稳定，贷款 额度以物业经营现金流为基础进行测算， 期限一般不超过 10 年，根据现金流测算制定分期还款方案，担保方式以物业抵 押+ 股东担保为主。 经营性物业抵押贷款各主要银 行都在开展。 二、信托、基金、发债业务 （一） 信托产品 信托是指委托人基于对受托人的信任，将 其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己 的名义，为受益人的利益或其他特定目的进行管理或处分的 行为。信托公司是受银监会监管的全牌照金融机构，既可发 放信托贷款，也可以投资公司股权。通过信托公司渠道开展 房地产业务有多种模式，主要包括：信托贷款模式、股权投 资信托模式以及财产权信托模式。 ●1. 房地产信托贷 款模式 银监会对开展房地产信托贷款的房地产公 司的监管硬性要求为“4 -3- 2 ”：四证齐全、自有资金投入比例 达到 30% 、房地产开发企业的资质达到二级。 资金通过信托 计划投资于符合要求的房地产项目。 ●2. 结构化房地 产股权投资信托模式 该模式与１类似，区别是在资 金端设置优先级与次级的结构化设计，通过融资人关联方认 购次级进行信用增级，且资金投向为房地产公司或其项目公 司的股权，该模式可以向项目公司增资， 不受 4-3-2 的限制， 解决融资人资本金问题，以用于支付拿地款；退出方式也较 多样化，可归还股东借款本息，可股权回购；债权可作为抵 押依据。 ●3. 房地产财产权信托模式