某项目策划案.docx

目 录 第一部分：项目分析 一、 项目概况 二、 项目的优劣势分析 （一） 项目的优势分析 （二） 项目的劣势分析 三、项目的 SWOT 分析及相应营销对策 （一） 项目的 SWOT 矩阵分析 （二） 相应营销对策 第二部分：项目定位 一、 项 目目标市场定位 二、 项 目目标客户群定位 三、项目物业形象定位 第一部分：项目分析 一、 项目概况 观海台项目是由深圳中建 （蛇口） 发展有限公司出资兴建的商品 住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下： 观海台项目概况一览表 序号 项 目 1 地理位置 2 占地面积 3 建筑面积 南山商业文化中心区 37415.2M 2 133218.27M 2 内 容 28 号地块 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 面积分布 建筑规模 建筑风格 建筑结构 建筑类型 层 数 户 数 车库及车位 户型及面积 主导户型 主导面积 园林规划 工程进度 周边交通 社区配套 商业面积（ 5910 M2），住宅面积（ 102450.3 M 2）， 肉菜市场（ 1500 M2），社区服务中心（ 300 M 2），托儿所（ 600 M 2），居委会（ 100 M2） 9 栋 27 座 新古典主义 住宅部分钢混剪力墙，群楼框架结构 小高层、高层结合，一梯 2~4 户 由南向北 9、 12、 18 层 913 户 花园式车库，共 618 个车位 2 房 2 厅~5 房 2 厅 面积： 80.61平方米 ~327.03平方米 2 房 2 厅、 3 房 2 厅、 4 房 2 厅 105~170 平方米 中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化 2001年 10 月 15 日开工，现已封顶， 2003 年竣工入伙。 1) 紧邻规划中的后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通 路网发达。 2) 公交建设落后，附近目前尚无大巴上落站，乘车往返市区 非常不便。 3) 目前经后海路的公交线路较多，但从项目步行至车站约需 10—— 15 分钟。 1) 周边地区目前配套分布有购物、 饮食、 教育、 医疗等设施， 如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油 邮电局、南油文体中心等等。 2) 根据中心区规划，片区还将有展览中心、金融中心、体育 中心、信息中心、文化广场等。 19 20 21 周边景观 周边环境 会所设施 东面：一览无遗开阔海景； 南面：近有小区绿化、水景，远有高尚小区规划景观； 西南：有规划中学校及运动场景观； 北面：中心区际展览中心景观。 小区周边目前为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续 无遮挡，远眺可见香港、华侨城、世界之窗等秀丽景象。 游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、 二、 项目优劣势分析 （一） 项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优 势，具体而言，主要有以下几方面： 1 、 地处南山文化中心区，易受市场关注 南山商业文化中心区东区未来将建成 21 世纪最具现代化气 息， 深圳最大的纯滨海住宅区。 项目位于南山商业文化中心区景 观绝佳地段，优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建 设， 以及周边地区规划开发的不断完善， 该区的升值潜力将日益 显现。 2 、 濒临深圳湾，海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌 海景。是项目的独特优势和卖点。 3 、 高尚滨海大社区初具规模 项目周边已初具规模的知名楼盘有： 蔚蓝海岸、 招商海月、 浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。 这些楼盘优质社区形象深入人心，在南山以至深圳都具有相当的 知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大 的吸引力。 4 、 相对邻近楼盘，本项目的位置是社区组团内最好的 本项目东面与海相邻，北面与规划中的展览中心一路之隔。 南面是安静的高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不 靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。 5 、 新古典建筑风格