XXXX年2月沈阳某地产·方溪湖别墅项目前期营销战略案.pptxVIP

沈阳保利·方溪湖项目前期营销战略案; 辛勤耕耘的六年间，保利地产品牌知名度的不断提升中，收获了沈阳老百姓的良好口碑。 在土地供应量充足，市场环境良好的沈阳市，保利地产完成了东北区域战略核心城市的基 本布局。2010年，保利地产将借助文大路项目（本案）及长青桥项目（康桥）进一步冲击 普宅及别墅住宅市场，扩大沈阳市场份额，因此2010年也将是保利地产冲击沈阳第一地产 运营商地位的关键一年。;;本案作为继保利花园之后的又一百万平力作， 在产品品质、技术创新、服务水平等多个层面 考验着保利地产作为一个品牌国企的经营能力， 同时也在大盘运作能力、区域价值运营、 企业经营管理水平等方面为保利地产提出了不小的挑战。 这也是保利在沈阳普宅市场上如何能够赶超万科， 以城市价值运营者的身份缔造郊区经典大盘， 从而提升保利地产品牌美誉度的良好契机。; [关于区域] 规划利好or区域价值;项目的大盘运营战略如何确立？;一期一个案名一套独立的推广思路，但每个案名又毫无关联，变成多个小盘的集合群;结论 / 作为擅长运筹帷幄的大品牌开发商，保利地产在沈阳保利花园这个项目上马失前蹄。能否正视保利花园项目的得与失、功与过，将关乎本案的成败。;百万项目销售情况总结;碧桂园： 一、08年6月开盘之际，首期产品半数以上已经封顶，示范样板区同期开放，从沈棋路到项目之间柏油路铺设完毕。 二、道路拦截方面，在沈棋路上设立导视，指引客户到达园区。 三、配套先行，碧桂园大部分项目首期即建造五星级标准酒店、大型商业广场、学校、交通中心等城市级配套设施。碧桂园相关人士说：“我们的配套基本首期交付时即可投入使用，业主入住碧桂园就可以享受一次成型的便捷生活！”;恒大绿洲 一、轰动营销 1、开盘前，在沈阳进行了几种的宣传投放，从报纸、电视、路旗、路牌、车体、公交站亭广告全方位轰炸，一段时间内满城尽是恒大绿洲。照成了一定的轰动效应 2、开盘当日邀请著名影视明星成龙，陈好等人到场，同样起到了较大的轰动效果。 二、实景样板区体验，开盘当日，样板区完成度达到了90%???其样板间的精装修展示让对精装修一致不感冒的沈阳市民眼前一亮;水晶城 一、水晶城销售一期的时候主要卖点是他的园林，在销售时已经将其园区内的市政环湖公园建设完毕。 20万平米湖景公园，12万平米纯水域面积，是其销售的强有力的销售道具之一 二、其会所也在一期进驻之后，投入使用。 若非开发商一期交房及集资房等问题的出现影响了开发商口碑，其销售应该比现在要好;华润橡树湾 一、项目尚未销售，但实景样板区提前完成，目前已投入了8000万打造样板示范区 二、保持高调神秘，入市之前，没有预约的情况下不接受任何参观 三、产品以相对高端的洋房与别墅先行入市，后期会开发多层、高层等产品; “巨无霸”的体量和产品的多元灵活性，既可以成为百万大盘的压倒性优势，同时也可以成为大盘运营的绊脚石甚至是坟墓。 盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，是国内大盘失败的根源。;以往城市郊区百万平大盘的操作方法： 前期将密度较低的高端产品先期入市，树立高端形象，奠定后期推广基础。;条件一：生活配套设施齐备。其中包括就医、求学以及生活必需品的购买等； 条件二：交通便利。国外只所以形成郊区化是因为地铁等公共交通特别发达； 条件三：具备集群效应。;大盘运作的四大原则;;●阶段一：建国前，以老皇城脚下的沈河区、和平区为城市中心，大东、皇姑发展近代工业。 ●阶段二：建国至2001年，城市区域局限在浑河以北区域发展。铁西区成为工业城中的工业区。 ●阶段三：2002年十六大，城市版图快速扩展， 浑南新区、长白地区、于洪新城、铁西新区、沈北新区等区域相继发展起来 ;2006年2月，沈阳市政府首次公布了“四大发展空间”的较详细发展规划,总体可概括为 “东优、西进、南拓、北统”。;●沈阳城市经历了长时间的缓慢发展阶段，近几年得以飞速扩展。 ●沈阳市制定的城市发展正在由中心向外围扩张。 ●沈阳市为了城市的发展制订了长远的目标，并在为之而努力着。 ●沈阳市的产业布局明细，城市中心价值进一步提升，城市外围随着产业化得布局，其城市价值也为人们认可。 ●本案正处于北部金廊沿线，皇姑北部经济区内。 ●城市发展利好将成为本案可以借势的重要价值之一。; 虽然皇姑区在沈阳，既没有和平区、沈河区繁华的商业中心，也没有铁西区、大东区实力雄厚的大企业，但是皇姑有中央部属和省市级大、中专院校30多所以及研院所30多个，新闻单位、文化团体近30个，是沈阳科教文化大区。凭借着文化教育资源的先天优势，其已成为沈阳市唯一一个以文化教育为特色的行政区域。 皇姑区还具有厚重的历史文化底蕴和现代文化资源，距今7200年的新石器时期“新乐”遗址和世界文化遗产清