XXXX年03月常德中德时代广场定位暨物业发展建议.pptxVIP

地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理;中德·时代广场定位暨物业发展建议;本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;第一部分：市场分析;一、常德房地产市场整体运行特点; [供降销升，价格走高]2009年常德房地产市场整体运行平稳 （1）开发投资、施工面积保持平稳的增长速度 2009年1-12月份，全市完成房地产开发投资50.4亿元，同比增长23.2%，全市施工面积663万平方米，同比增长16.2%，??中新开工面积264.7万平方米，同比增长53.5%； （2）全市竣工面积同比有所下降，全市房地产空置面积较高 2009年全市竣工面积只有175.3万平米，同比下降13.3%，全市空置面积20.4万平米，同比增长140%；;（3）城区房地产市场方面，在大量商品住宅竣工的同时，我市在商品房的投放量上却大大缩水，投放量主要集中在了商业营业用房方面； 1-12月我市城区新投放商品房98.99万平米，同比下降21.40%，其中新投放商品住宅79.55万平方米，同比下降30.55%，新投放商业营业用房19.44万平方米，同比增长70.53%。;（4）商品房销售出现“量涨价升”的局面 2009年商品房销售面积为128.39万平米，同比增长118.13%，其中商品房销售面积120.02万平米，同比增长117.17%； 2009年市城区商品房成交均价为2631元/平米，同比增长8.58%，其中商品住宅均价为2456元/平米，同比增长9.50%，非住宅成交均价为5137元/平米。 ; 市场小结：常德宏观经济、政策、规划利好，城市化建设不断推进、城市ＧＤＰ不断增长，居民消费水平不断得到提高，发展速度在省内名列前茅，发展空间将犹为庞大，良好的契机之下将促进房地产行业稳健、快速发展 。 ;二、常德办公物业市场运行特点;11;时间段：90年代后－2000年初； 特 点：核心地段、商住楼形式、形象杂乱陈旧，只提供一个办公空间，物业管理、配套服务等不到位。当期销售价格基本为2000元/平米左右，目前租金10—15 元/㎡·月左右，面积50-170平米；物管费在1.5元/㎡·月； 问 题：无入口大堂；电梯配备不足，停车位不足（无地下停车位）、商务配套缺乏； 代表物业：广宇大厦、美景大厦。;时 间 段：2000年—2004年； 特 点：地处核心地段，配备小面积的入口大堂，底层及周边有一定的商务配套，但保安保洁、物业管理管理不到位。当时销售价格在2300元/㎡ 左右，目前租金价格在租金15—20 元/㎡·月，物管费在1.2—1.5 元/㎡·月，户型面积在40—160㎡左右； 问 题：电梯配备不足，停车位不足（无地下停车位）、配套缺乏； 代表物业：首创大厦 讯华大厦;时 间 段：2005年—至今； 特 点：地处核心地段，高层商务办公楼，大气的入口大堂，地下车位，商务配套相对比较到位。部分项目带精装修，销售价格在3500—4500元/㎡左右，目前租金在20—25元/㎡·月，物管费在1.5—2元/㎡·月 问 题：智能化系统配备少，保安保洁不到位，停车位比较紧张 代表物业：紫云天大厦 鼎喜大厦;小结：常德办公物业经历了3个发展阶段，到目前为止没有真正意义上的写字楼，各办公物业形象杂乱，自身配套存在许多不足，物业管理与物业服务基本没有，只是城镇化的办公物业水平，不具备城市化标准办公物业的各类特征。 ;16;物业名称;（二）常德典型办公物业户型及销售情况;小结： 目前，常德办公物业售价在3500—4000元/㎡之间，租金价格在10-30元/㎡，物业管理费在1.5元/㎡·月； 目前常德办公物业的面积分割主要集中在三个区间：40--60㎡、80--120㎡、130--170㎡； 办公物业单元面积在60—120㎡之间，租金价格在10—20元/㎡·月的办公物业租赁情况较好； 从目前在售办公物业来看，30—80平米办公户型，因为总价低，销售情况良好（如：西城公寓、新华大厦）；;20;第一类：具雄厚实力和发展历史的大中型公司（国企）； 这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，但在常德市，这部分企业大都有自建的办公楼（如中烟集团、德海制药），这是阻碍常德办公物业发展的最大原因； 第二类：发展中的中小型公司； 这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对自身形象建设较为在意。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业； 第三类：刚刚起步的小型公司； 由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业； 第四类：个人工作室或部