某项目供应市场研究简案.docx

某项目供应市场研究简案 1 供应调研的目的和方法 通过对某地区房地产的最详尽调研， 最大程度地熟悉和了解该房地产供应特 点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划 及配套等，分析各在售（建）项目以及其销售情况。 在对于市场基本情况的掌握之后，针对项目的区位特点、供应量、项目总体 规划设计、 物业管理、 价格等诸多因素如何对项目品质产生直接的影响， 逐项进 行综合对比分析。发现其内在规律，掌握“某地区住宅市场现状的形成原因”和 分析“某地区住宅市场今后的发展方向” ，进而挖掘市场空白点。 通过对某地区房地产的了解， 确定出某地区房地产影响项目的因素， 运用层 次分析法（ AHP） 确定各影响因素的权重，即对于项目的影响程度。然后运用 德 尔菲法 根据这几个影响因素对于各项目进行综合评分，得出各项目的综合品质。 1.1 、样本选择 按照某地区房地产市场的现状， 敝司对形成一定规模的在售项目进行了全面 的调研， 剔除了一些规模较小、 参考意义不大以及定向开发的项目， 最终选取了 13 个项目做为分析的样本，同时对样本中的几个具体的项目进行个案分析。项 目详细情况见下表。 项目概况 物业名称 巴黎春天 世纪花园 齐林家园 紫荆园 怡海世家 天立花园 荷香园 金信花园 恒生城市花园 丽景翠园 富贵家园 莲馨园 新空间花园 发 展 商 xxxxx xxxx xxxxxx xxxx xxx xxxx xxx xxx xx xxxxx xxxxxxxx xxxxxx xxxxxxxxxxxxx 物业位置 xxx xxx xxx xxxx xxxx xxx xxxx xxxxx xxx xxx xxx xxx xxxxxx 1 1.2 、市场界定 某地区房地产目前还处于起步阶段，市场还不完善，每年的房地产总投资 不到 20 亿元，开复工面积只有 150 到 180 万平方米，整个房地产还没有形成规 模，目前市场供应量不大，项目数目也不是很多，彼此间差异也不大。但由于各 个区之间的距离相隔较远， 针对本项目开发地块所处的区位， 本次调研主要选择 在某地区。所以区域市场界定为该区房地产市场， 具体划定为： 西起 xx 路， 东 至 xx 路， 南北方向由 xx 路到 xx 路。 此次的市场调查也覆盖了本案地块的周边 区域。 2 供应市场研究 2.1 项目综合品质 综合品质如何是消费者所关心的问题， 小区的交通位置 （包括周边的环境） 、 整体的规划水平、 户型设计的合理性、 小区内部的配套设施的状况以及小区的物 业管理水平都将直接影响小区的综合品质。 为了能够更为科学的、 客观的反应某 地区各个地产项目的综合品质， 并将其量化， 敝公司应用了 住宅产品综合品质指 标评测系统 ， 建立了新的数学模型， 对各个项目的综合品质进行评定。 本系统以 层次分析法 为基本原理，经过分析论证确定位置交通、整体规划、小区配套、户 型、管理水平五个要素为影响项目的重要因素，用层次分析法（ AHP） 确定其权 重， 运用德尔菲法 对各项目 5 项要素综合评定打分， 最终得出各项目的综合品质 指标。 各要素权重及各项目最终综合指标如下： 要素权重及综合指标图 2 2.1.1 综合品质评定——综合品质 项目名称 巴黎春天 世纪花园 齐林家园 紫荆园 怡海世家 天立花园 荷香园 金信花园 恒生城市花园 丽景翠园 富贵家园 莲馨园 新空间花园 综合品质 62.57 61.55 60.23 59.49 58.41 57.35 56.43 54.30 53.65 53.44 52.42 52.19 48.70 2.1.2 性能价格比 项目性价比表 3 综合品质48.7054.30 综合品质 48.70 54.30 60.23 57.35 58.41 56.43 52.42 52.19 59.49 53.44 53.65 61.55 62.57 销售率 80% 85% 80% 85% 80% 85% 85% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 均价 1280 1498 1700 1650 1690 1660 1600 1600 1850 1700 1780 2100 2700 物业名称 新空间花园 金信花园 齐林家园 天立花园 怡海世家 荷香园 富贵家园 莲馨园 紫荆园 丽景翠园 恒生城市花园 瑞祥世纪花园 巴黎春天 注：性价比在数值上等于综合品质除以销