北京大兴区生物医药基地项目定位.ppt

北京大兴区生物医药基地项目定位;宏观形势分析;;　2010年国十条及2011年“国八条”对比;深入落实地方政府责任;合理确定当地域年度新建住房价格控制目标, 并于一季度向社会公布。;关键词: 问责制,明确房价目标,稳定预期;月份;近期房地产政策严格实施、力度加强、范围扩大、新政策不停出台;北京限购政策对房地产投资性需求、改善性需求影响较大;调控政策仍将连续, 调控关键向限贷转移; 一线城市商品房、二手房成交量下降趋势显著; 二三线城市房地产市场向好意愿凸显, 开发商应利用优势扩大土地贮备方便后市发力; 一二线城市挤出效应显著, 用户置业郊区化; 限购成为三、四线城市房价上涨推手; ;目前政策对房地产市场含有较大影响; 政府多方面出击确保调控政策含有效果; 限购、限贷、加息等政策对开发商有很大影响。 刚需及首改产品将成为未来市场成交主力,该种产品也将能最有效规避风, 产品定位方面, 基于北京市场应以满足市场用户最多刚需用户群体需求为主, 控制风险。 项目开发模式逐步转为”快销”模式, 速度第一, 价格第二, 以资金流快速流转实现更高收益。;*;北京场分析—土地市场;2011年上六个月北京居住类用地成交20宗, 建设用地面积162.78万平米, 占总供给约70%, 计划建筑面积291.98万平米; 成交金额120.34亿元, 楼面地价4122元/平米, 溢价率13.63%。;;上六个月北京市商品房新同意销售证102个, 较去年同期降低49个, 环比下降32.45％, 批售套数42659套, 同比下降16.34%, 批售面积425.85万平米, 较2010年上六个月降低138.3万平米, 环比降低24.51％。 受年初政府对于房地产市场调控, 房企推货节奏显著放缓, 上六个月北京商品住宅供给量较低, 达成9个六个月度供给量最低点。;住宅成交: 2011年上六个月北京商品住宅展现价升量跌态势;从2008年底至2010年初, 北京商品房价格上升幅度非常大, 达成33.52%, 从2010年开始, 房价增速相对开始放缓, 今年上六个月商品房成交均价达成20423元/平米, 环比上升4.4%, 上涨幅度减小, 但房价仍然呈上升趋势; ;而从2011年上六个月月度成交情况看, 成交稳定并呈上升趋势;从成交区域来看, 最多为朝阳区, 共成交93.59万平米, 占全市总成交面积22.95%, 郊区中成???最多为房山区, 共成交55.93万平米, 占全市成交面积13.71%, 大兴区成交41.82万平米, 占全市总成交10.25%。 ;市场成交展现两极化, 刚需和中高端项目销售很好;北京房地产市场总结;*;;国际资料表明, 一个航空项目发展10年后给当地带来效益是: 产出比为1:80（投入1元, 产出是80元） 技术转移比为1:16（假设初始投入1种专利技术, 在技术升华转化后, 能带动相关技术升级达成16种) 就业带动比为1:12 (1个岗位经过航空发展能增加就业岗位12个）;大兴发展定位: 新兴制造业和新兴产业关键聚集区, 是中心城区人口关键疏散地;项目名称;大兴区在售住宅项目分布——关键沿地铁4号线带状分布;大兴区域分户型区间供给与去化情况;红木林—— 基础信息;红 木 林 —— 总体计划;红 木 林—— 销售及用户情况;户型: 一室一厅一卫一厨 44㎡;户型: 一室两厅一卫一厨 67㎡;户型: 两室两厅两卫一厨 109㎡;红 木 林 —— 个案小结;金 地 仰 山 — 基础信息;金 地 仰 山 总体计划;19000元/平米;金地仰山 ——户型解析;高层户型: 两室两厅一卫一厨 90㎡;高层户型: 三室两厅两卫一厨 138㎡;金 地 仰 山 —— 个案小结;基本信息;中建国际港—— 计划住宅、办公、商业综合体;高层户型: 两室两厅一卫一厨 86㎡;高层户型: 三室两厅两卫一厨 120㎡;绿地新里西斯莱—— 基础信息;绿地·新里西斯莱—— 住宅总体计划;商业总体计划;绿地·新里西斯莱—— 销售及用户情况;户型: 两室两厅两卫一厨 130㎡;绿地 新里西斯莱—— 户型解析;绿地 心里西斯莱—— 个案小结;产品分布: 现在大兴住宅项目沿地铁4号线呈带状分布。 产品形式: 以板楼为主, 高层、小高层类产品居多, 缺乏低层、多层产品; 多为毛坯房, 现在在售住宅只有绿地新里西斯莱为精装修产品 户型情况: 区域住宅主力户型集中在80—100㎡两居和120—140㎡三居为主, 前者为释放刚需产品, 后者为高端首置或首次改善产品, 小户型产品较少。 销售情况: 伴随地铁4号线开通, 大兴住宅市场处于快速发展时期, 产品去化速度快, 目前市场住宅存量较少。 用户起源: 该区域用户年轻白领居多, 关键由三部分组成。