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长沙公园商业项目营销策划报告 (1) 投资策划部 2010年11月 长沙公园商业项目营销策划报告 第一章：五邑地区商圈市调篇 一、江门楼市商圈走势： 房产局披露：蓬江、江海两区住宅成交最活跃，平均楼价：4500 元至4700元/nV,其屮5000元以上的盘仅几个，金汇城市广场和屮 天国际，珠江帝景湾出价最贵，价幅6000-8000元/打，市区在售的 大部分新盘成交均价都在4000-5000元/rtf区间，同时二手房市场活 跃。 商铺二手价位：旺铺街区板块13000——16000元/itf,最贵常安 路步行街出价24000元/nr,有价无货，而其余商业街多为沿路底商 旧铺，一旦偏离旺区街则租价低到30-50元/itf （旺区商铺出租率达 90%以上，）I口城区基本上极小有旺区街铺放盘，在会展中心板块有新 铺出售价格1?8万/nV,但基本商业氛未形成，租金冋报仅2-3厘难 追上入息。 最旺的主题商城属地王广场，首层达200-250元/nV,首层最贵 街铺在10000-12000元/间（约40 m2）,首层内铺达8500元/间（44 m2）o 最旺的街是常安路步行街，租金250-320元/nT,光华二路街铺 放盘达3. 3万元伽（45 nf铺卖150万）。 五邑城及商会大厦四层或层招租，整层面积3000 nV租25元/itf, 管理费按原10元/nf,折实6.4元/nf。 点评：I口城密集，无改造潜在价值、热线基木无铺可投资，最贵 二手铺2. 4万/nV。 地王广场业态及运营可借鉴： 负层:潮人地带、车库：260-300 7t/m2,格仔铺10 nV 首层：真功夫、屈臣氏、化妆品、首饰、皮具200-250元/nT （部 分售） 二层:大昌超市、女士服饰、西餐厅100-130元/itf （部分售） 三层：游艺城、数码、动漫精品、美容美甲50-80元/nf 四层:时尚服饰、KTV、影院35-60元/nf 管理费：30元/nf, 5元/nV推广费，管理到位较为专业 较热衷投资高端住宅：如珠江帝景湾、碧桂园等 常安步行街旺铺难求：租金最贵250-320元/rtf 步行街业态是运动、服饰，女性及潮物为主，商铺评估值达4-5 万元/册。 二、台山市楼市商圈走势 台山普通住宅，无梯房在1800-2200元/rtf,台山碧桂园双拼才 3880元/nV起售，面积219-511 m2，总价100-250万/幢，价幅目前 在4500-7500元/nf,而洋房则售5000-6000元/itf,二房或三房，总 价售35万一50万元/套，而在二手楼市上的住宅多数适合当地刚性 消费需求较为低值，10多万一套。 台山商圈旺街集中在步行街台西路、环城西路、环北大道三角地 带，最旺的商场是华润万家的购物城，开发商自己收租，二手很难有 铺放租，首层租金130-280元/nf,铺位较大间80-150 m2/间，租价 12000-22000元/间，租金130-150元/rtf,而步行街的铺位面积多在 40-50 之间,租金8000-10000元/间，租金150-230元/应。 新商业地标盘地王广场，地处通济桥边，由香港新世界开发，香 港创基策划，保利集团管理、蔡澜主理。铺位多为室内细铺，15-30 nf/间，最大做酒楼2000 m2/间，分为gi创意场女人街、香港柏丽大 道、名店坊、蔡澜饮食品、手信街，数码广场七大主题区，总而积7 万册，商业面积5. 5万rtf,长度1公里，停车位600个，采用十年带 租约，即买即租，10年由6%-15%逐年递增保障投资金额达100%回报, 实行每季度返还租金，目前正在加强招商，计划12月23日试业，2011 年新年元旦开业，免租三个月，管理费为17元/打，推广费5元/打, 售价和租金情况如下： 售价（元/nf） 租金（元血） 年回报 首层 38000 110-130 3.5% 二层 24000-26000 80-90 3.3% 三层 16000 50-60 3.2% 四层 15000 35-45 2.5% 点评：该盘利用发展商名气和实力，造高售价套回开发款，然后 逐季返还给投资者，当然要有6厘起十年100%以上冋报为前题，但 目前该地段不旺，需要等几年，租金则仅有2.5-3.5厘市场实际回报, 头儿年的租金亏损也是打高在售价中摊分。 商圈分析：台山市商业旺街，步行街及购物中心比开平要繁华, 主要是台山侨乡多，来浸温泉、娱乐旅游客较多，热线较足，台山碧 桂园也靠近市区，社区商铺一开盘即枪光，卖得比恩平江门碧桂园都 要高，接近9000-11000元/nV,二手基本无铺放价，旺街租金接近江 门市的旺街价位。 三、恩平市楼市商圈走势 恩平市为全国最多华侨城市，但未曾提供多元化物业供热钱投 资，市城中心基本较为陈旧残缺难以改造，政府计划在东北部建