世联长春中信城资源型大盘营销技术要点.pptxVIP

1 长春中信城资源型大盘营销 技术要点 2 [背景简述]： 2007年中信城落子长春净月大顶子山开发240万平米中信城，历经3年项目销售业绩平平，开发商品牌及项目形象一般，是名符其实的“好看不好卖”，开发商信心遭遇严重打击。 项目资源有净月潭国家森林公园、农博园、大顶子山、东北师大附小、卓展百货等优势配套，但开发商在以往实际营销过程中并未发挥配套优势，对销售促进有限。 [整合突破]： 2010年2月至5月，沈阳世联中信项目组介入，短短3个月创造销售约333套，销售金额 超过3亿元的骄人业绩。 [技术要点]： 如何利用项目资源发挥优势，规避不利因素，在资源整合时的注意要点。 3 地理位置：净月区 交通干道：净月大街与聚业大街交汇处 建筑类型： 独栋+联排+叠+小高层 入 市 时 间：2007年下半年 总用地面积： 110万平方米 总建筑面积：240万平方米 位于城市东南部，长春净月潭国家森林公园旁 基础数据 2007年入市，目前长春规模第一大盘 4 农博园 附小 1#地 独栋 4#地 联排/叠拼 13#地 洋房 12#地 洋房 2#地 联排/双拼 3#地 联排/双拼 5#地 联排/双拼 6#地 7#地 8#地 9#地 10#地 11#地 卓展商业公园 商业街 大顶子山 售楼处 会所 一期：1#、4#、13# 二期：5#、12# 三期：2#、3# 占地面积：农博园：106万m2；社区：110万m2；山体：30万m2合计：246万m2 总 建 面：102万m2 在售产品 欲推产品 项目概况 长春高端低密区内，大规模低密项目，配套资源丰富 5 一期：1#、4#、13# 二期：5#、12# 在售产品 1#地404－675平米独栋别墅，销售率约55%，受工程质量影响，去化速度慢 4#、5#地，联排、双拼、叠拼，208－375，去化较好，销售率约80% 12#地洋房产品50－238平米，独销售率约60% 13#地洋房产品，100－170平米，销售率约100% 产品简析 在售产品类型丰富，开发商历经3年销售，项目整体去化速度一般 6 中信城低价平速，非市场标杆项目形象。 物业类型 中信城 玫瑰谷 复地哥德堡森林 万科潭溪别墅 弗朗明歌 洋房 价格（元/m2） 4300 4800 5500 6000 6500 09年销售套/年 475 69 410 79 199 物业类型 中信城 玫瑰谷 弗朗明歌 国信美邑 万科潭溪 联排 价格（元/m2） 7000 7500 9000 10000 13000 09年销售套/年 73 67 96 61 96 物业类型 中信城 玫瑰谷 优山美地 御翠园 弗朗明歌 独栋 价格（元/m2） 12000 12000 13000 15000 17000 09年销售套/年 18 13 50 187 4 客户语录： 中信城挺大的，农博园也是他们的，房子不能和万科比，这里的园林好，房子质量也好，中信城的质量就一般。 ——万科潭溪客户 中信城离市里比这远，不过价格也低一点，房子没有什么差别，万科的房子不错，就是价格有点高。 ——力旺弗朗明歌客户 入市背景 7 2010年 万科潭溪别墅 优山美地 鼎山华府 和黄-御翠园 华业玫瑰谷 伟峰领袖领地 国信美邑 2010年 2011年 联排别墅：36套，约1.02万平米 1 2 3 4 5 6 7 8 10 11 9 12 独栋：20套，约0.85万平 独栋：150套，约4.5万平米 联排：37套，1.33万平 联排 独栋 独栋： 37套，约1.5万平 联排：12套，约0.25万平 独栋：5套，0.18万平 联排：40套，1.5万平 2010年，中信城面临版块内多个项目的直接竞争与干扰竞争 别墅直面竞争 独栋：25套，约1.05万平 万科小东沟项目 总建面48万㎡，产品包括联排、洋房 独栋：40套，约1.5万平 联排：80套，约1.5万平 高力圣塔露琪亚 总建面110万㎡，产品包括联排、叠加、商业 别墅干扰竞争 别墅潜在竞争 竞争压力大，各案产品存在同质化现象，本案配套资源能否发挥优势，将直接影响本案竞争力的高低。 8 引言 中信城2007年入市，销售业绩不温不火，开发商品牌美誉度不高，市场号召力不足。2010年市场竞争激烈，产品同质趋势明显，仅凭产品打市场将难以突围。 项目组接手中信城后，面监年度销售12亿元的艰巨目标，可谓时间紧任务急，因此项目组在常规营销操中，深挖配套资源，发挥资源优势，为项目短期内旺销起到促进作用。 在此，中信城项目组总结配套资源与项目营销过程中的技术要点总结沉淀。 9 农博园 附小 1#地 独栋 4#地 联排/叠拼 13#地 洋房 12#地 洋房 2#地 联排/双拼 3#地