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廉租房REITs的困境与脱困 近年来，我国房价高居不下，中低收入者住房困难，住房的刚性需求无法得到实现。2021年的两会进一步强调了继续落实保障性安居工程建设，以解决老百姓的住房难题。2021年预计城镇保障性住房的根本建成与新开工数分别为470万套、630万套。【1】在当前风云变幻的房地产调控政策下，面对如此巨大的资金缺口，主要依靠以土地出让金的地方政府已无能为力。与此对应，民间闲散的大量资金却找不到有效的投资渠道。在当前控房价、拉动民间投资的大背景下，探索符合我国国情的廉租房房地产投资信托〔REITs〕显得尤其重要。一、必要性及困境：廉租房REITs在中国的入驻房地产业在我国起步之后，房地产业的开展速度逐步加快。近年来，美国次贷危机所引发的金融海啸对房地产业产生的负面影响尽管余波未消，而随着近期出台的“国五条〞和中央对楼市调控力度的不断加大，更是令房产市场走势扑朔迷离。而房屋租金相对稳定，将此作为收益来源的房地产投资信托〔REITs〕，兼具了收息和避险的功能，因此有必要探讨其在中国的引入及遇到的重重困境。〔一〕廉租房REITs的中国背景⒈我国廉租房建设存在巨大资金缺口。住房是民生之本。廉租房建设不仅事关社会稳定与国家的长治久安，而且还关系到城镇化建设、提高内需、寻找我国经济新的增长点的重要问题。根据中央政府定下的目标，“十二五〞期间方案建成3600万套城镇保障性住房，现已开工1700万套。国务院办公厅2021年17号文件明确要求，2021年保障性安居工程规划建设的任务为：城镇保障性安居工程根本建成470万套、新开工630万套。【2】面对如此大的建房压力，政府能提供的财政拨款仅为1180亿元。但在我国目前的财政体制下，地方财政已无力摆脱资金困境。因此，拓宽资金来源渠道，引入民间资本显得特别重要。⒉市场呼唤廉租房REITs的设立。由于我国社会保障体系存在不少缺陷、收入分配差距较大，我国居民储蓄率长期居高不下。【3】此外，还存在大量四处寻找投资渠道的民间资本。据?上海证券报?报道，仅山西省一地就存在高达6000亿的民间资本。这不仅造成了社会资金的大量浪费，也不利于我国经济的长期开展。在我国，目前对民间资本的引导与规制存在如下矛盾：一是不少投资领域被国有资本垄断，民间资本根本无法进入；二是民间资本苦于没有高回报率的投资渠道，四处兴风作浪，干扰到了社会经济秩序。如近年来的“蒜你狠〞、“豆你玩〞、“姜你军〞等，背后都有民间资本炒作的身影。这不仅影响到了人们的根本生活，也触碰到了经济危机的底线；【4】三是法律在保护民间资本方面存在真空。在此情况下，设立廉租房REITs，合理有效的引入民间资本，不仅可以缓解民间资本对各大金融领域的负面影响，而且可以扩大投资渠道，从而真正保护民间投资者的合法权益。〔二〕廉租房REITs的中国困境⒈REITs的国内实践。在REITs试点开展方面，我国在2021年前后已经在天津、上海等地进行了准备和尝试。两地在产品方案、交易结构与投资范围等方面差异显著。上海市试点实践。上海市前后研究了三种不同类型的REITs。第一个为债券型REITs方案〔即契约型REITs〕。资产以金桥集团、张江集团、外高桥、陆家嘴四大国有地产集团旗下的局部商业地产为主；第二个为股权型REITs，资产以张江集团旗下的地产为主。第三个为保障型REITs方案，资金投向为陆家嘴的人才公寓。上海市的权益型REITs初步决定在上海证券交易所交易，而抵押型REITs不会上市，只会在机构间市场流通。【5】天津市试点实践。2021年底天津市第一个REITs专项工作组正式成立，以滨海新区的金融创新优势为依托，设立了银行间交易的契约型REITs，资金投向为廉租房市场。产品设计方面，收益风险控制和评估方法是两大亮点。与上海市不同的是，天津市的融资主体为政府，而不是企业。天津利用诞生的首个“准REITs〞团队领锐基金的优势，方案将廉租房纳入资产池。【6】总体来看，上海市的RETIs以企业为主导，而天津为政府主导。二者最大的共同点在于，由于种种原因，两地的REITs方案都无果而终，不了了之。⒉设立廉租房REITs的经济法律困境。我国房地产信托立法起步比较晚。基于金融秩序的考虑，央行在2021年的1月开始研究制订房地产投资信托方面的相关规章，2021年1月银监会起草了?管理方法草案?，随后国务院也在相关文件中肯定了房地产信托作为融资手段的地位。基于当前形势，相关立法工作要结合以下国情：一是经济困境。首先，低廉的租金、较高的收取难度、较大的风险敞口。作为一种投资工具的廉租房REITs，投资者考虑的第一要素必定是收益率。如果廉租房REITs的收益率低于同期银行存款利率或低于货币基金收益率及债券利率，投资者就不会拿出自己的资金交由信托机构管理。廉租房R