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. . . .word.zl. 万科房地产筹划全流程 导读：房地产筹划是一个工程的主心骨，房地产筹划的流程决定了工程营销工作开展的式，本文分享给大家万科房地产筹划的全流程，看看大型房企的筹划是怎么做的。 前期筹划阶段 前期筹划的整体流程 一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、本钱、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估 二、工程研究 1、宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论〔开展趋势〕 2、工程价值分析：区位价值、工程资源 3、竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争工程，经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析：研究对象、研究容〔得出调研结论〕 三、工程定位 1、SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位：容、策略 4、价格定位：竞争工程、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析：开发商、小业主 四、市场推广 1、卖点提炼：地段、产品、附加值 2、工程总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装案： 5、制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间： 前期筹划分阶段 一、可行性研究 1、可行性研究的定义：可行性研究是指在投资决策前，对建立工程进展全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用： ★是工程投资决策的依据。 ★是筹集建立资金的依据 ★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 ★是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的容： 二、工程研究 工程研究的目的： 宏观环境研究 ●经济环境 宏观政策及经济形势〔通胀、利率、汇率等〕 重大事件及其影响〔如2021年奥运会、XX2021年世博会〕 城市经济状况〔GDP、人均收入等〕 城市建立〔城市规划、固定资产投资、拆迁方案等〕 人口及其变化状况〔总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等〕 ●房地产市场环境 构造及其规模〔一、二、三级市场〕 板块布局〔热点区域〕 行业成熟度〔产品丰富度、外来开发商的进入程度〕 结论：房地产未来开展趋势 工程价值分析 ●区位价值分析 产业分布〔第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等〕 街区价值〔土地级别，区域功能定位、人文历史价值等〕 ●工程资源分析 自然〔山景、海景、湖景等〕、人文景观 交通资源〔公交、高速路、机场、火车站、港口等〕 配套资源〔购物、教育、医疗、文化、娱乐等〕 竞争环境分析 ●同区位、同类型、同价位竞争工程分析 通过对在地段、产品、价格等面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进展分析，寻求突破创新和差异化。 同区位：包含同一地段或同等地段两个面。 同类型：指在产品上具有一样属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。 同价格：包含同单价和同总价两个面。 研究容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户 研究法：踩盘、小组讨论、问卷 经典楼盘分析 通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和缺乏为我所用。 研究容：产品特色〔产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等〕、推广手法〔广告诉求、媒体运用、推广节奏等〕、销售策略、其他成功因素 研究法：现场考察 + 小组座谈 ●成功案例分析 通过对对国外同类型工程成功案例的分析，总结其成功和缺乏为我所用。 研究容：开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素 研究法：案例分析 潜在客户群研究——以工程为出发点的定向研究 ●确定研究对象 ●确定研究容 得出调研结论 ●未来的市场状况 1、2-3年片区供应量预测 2、价格走势预测 3、需求趋势预测 4、客户消费趋势预测 ●可能的客户 1、客户可能的区域 2、客户层面 3、购置力状况 ●可能的产品 1、产品类型 2、产品设计创新点 3、可能的价格〔总价、单价〕 三、工程定位 定义：即预期客户头脑里已有的想法！ 目的： SWOT分析 客户定位 产品定位 ●产品定位容 定位描述 设计要点 规划设计建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议 配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议 产品建议 建筑单体建议 户型、面积