房产先租后售所得税的处理办法.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 房产先租后售所得税的处理办法  不久前，国家税务总局在对原房地产开发有关企业所得税问题的通知重新修订的基础上，下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号），新规定自今年1月1日起执行。通知在明确规范和统一房地产企业有关所得税征收的同时，也为房地产企业开发产品先租后售所得税的处理供应了不同的方法。  例如，A企业为一房地产开发公司，目前有3000万元的开发产品由于各种原因临时无法实现对外销售；为了削减损失，增加收入，公司打算将该部分房产先行出租，待条件合适时再行销售。在这过程中按国税发〔2006〕31号文件的规定，公司既可以将上述房产转作固定资产，也可以连续按开发产品管理，二者的所得税处理因此也不相同。  若A企业采用将上述房产转作固定资产管理，五年后以3800万元的价格实现对外销售。依据国税发〔2006〕31号文件关于开发企业将开发产品转作固定资产时应视同销售，其收入（或利润）确认方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定；开发产品的成本利润率不得低于15%，详细比例由主管税务机关确定的规定。所以A公司当年在这一过程中的所得税为×33%=148.5（万元）（成本利润率按15%计算