房开业务土地增值税清算与企业所得税处理主要差异辨析.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 房开业务土地增值税清算与企业所得税处理主要差异辨析 题记：土地增值税因频频在税企之间引发争议又被戏称为 “土地争吵税”。究其原因不外乎以下三点：一是政策规定相对其他税种略显简洁粗暴。二是作为现行开征的税种中唯一实行超额累进税率的税种，其对房地产开发项目的利润影响巨大。三是虽与企业所得税同源征收，但其增值额的计算与企业所得税计税毛利额的计算方法存在较大的差异，而这些差异常被忽视导致税企业争议频发。本文立足于第三点原因，对房开业务土地增值税清算与企业所得税处理中存在的主要差异（税税差异）进行了梳理，供各位财税同行参考。  依据现行税收政策规定，房地产开发业务的土地增值税和企业所得税均实行先预征后清算（结算），二者在清算（结算）条件、清算（结算）对象的确定、收入确认及扣除项目规定等方面存在差异。  一、清算（结算）条件不同  《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。  （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；  （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；  （三）直接转让土地使用权的。  第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。  （一）已竣工验收的房地产开发项