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PAGE 1 PAGE 1 房地产企业租售业务会计核算和所得税处理  我国房地产企业的开发产品包括土地、房屋、配套设施和代建工程，通常有出售和出租两种形式。  在出售阶段，对于没有达到建筑合同标准的开发项目，按《企业会计制度》规定，应同时符合下列四个条件确认收入实现：（1）企业已将商品全部权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与全部权相联系的连续管理权，也没有对已售出的商品实施掌握；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够牢靠地计量。在详细实务中，笔者发觉有些房地企业有人为提前或推迟确认收入现象。如当取得销售许可证，与客户签定预售合同并收取预收款时，就作销售收入实现，这样做明显不符合《企业会计制度》的要求，因为这时开发产品尚在建设中，企业还担当着商品全部权上的主要风险和报酬，且成本也不可计量。有些房地产企业在开发产品过户时才作收入账，由于在我国办理房产证、土地使用权证等手续较繁琐，往往在开发产品已交付客户使用时，尚未办妥产权证手续，而以过户为收入确认标准，明显有过迟之嫌。本文认为，房地产企业应在符合下列条件时确认收入的实现：（1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定；（2）已与客户签订了正式房屋销售合同；（3）标的物——房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，