某项目可行性研究报告.docx

××××项目可行性研究报告 ××××××公司 2005 年 2 月 目 录 一、 项目总说明 ................................................ 1 二、 项目概况 .................................................. 1 三、 上地区域市场调研分析 ...................................... 1 四、 本区域与中关村区域写字楼联动性分析 ........................ 2 五、 目标地块的优劣势比较 ...................................... 4 六、 规划方案及建设条件 ........................................ 5 七、 建设方式与进度安排 ........................................ 6 八、 投资估算 .................................................. 6 九、 项目财务评估 .............................................. 8 十、 项目风险分析 .............................................. 9 十一、 项目评估的结论 ........................................ 10 ××× × # 项目可行性研究报告 一、 项目总说明 ×××北区 ×#项目（下简称“ ×#项目”）由北京××××有限公司完成土地 一级开发，属北区的最后一块规划用地。为了论证我公司购买该地块进行二级 开发的可行性，结合收集的信息资料，编制本可行性研究报告。 二、 项目概况 ×#项目位于北京市××××北区，东距×××车站约 300 米。规划用地南 侧为×××路，西临×××路，北侧为××××路，东侧为×××路。用地总 面积 36800 平方米，南北长 290 米，东西宽约 126 米。规划总建筑面积 44000 平方米，容积率为 1.8 ，拟建设为以生产、中试、办公为主的智能化建筑。 三、 上地区域市场调研分析 ×××位于海淀区中关村科技园区北部， 主要行政区域为国务院界定的上 地高新技术信息产业基地。辖区总面积 2.4 平方公里， 东以城市轻轨为界与清 河为邻，西以上地西路为界与马连洼街道和东北旺乡接壤，南以上地南路为界 与清河街道和东北旺乡相望，北以西北旺北路为界与东北旺二乡毗连。 经过十余年的持续发展和积累，基地形成了规模、品牌、人才、投资环境 等优势条件。 600 多家国内著名企业如 IBM、 PG、 西门子、诺维信、三菱、联 想、北大方正、清华同方、四通、神州数码等云集于此，上地信息产业基地已 形成具备一定能量和联动效应的科技产业链。目前入驻区内企业中 70%属电子 信息类产业；机电一体化产业约占 20%； 生物、医药及新材料等其他产业约占 10%。作为中关村科技园区的重要部分，上地已成为北京市有着较大影响力和 较高知名度的高新技术产业园区之一， 成为中关村科技园区璀璨的明珠和战士 北京市高新技术化产业化的窗口并吸引着世界的目光。 根据北京市“多中心”的城市规划，上地因为其融居住和办公为一体的区 域特色，非常符合成为“副中心”的条件，连同回龙观区域一起在不远的将来 极有可能成为城市新的“副中心” ，这也给上地板块的发展带来了一个机遇。 上地商圈目前写字楼较多，商业服务业用房较少。其中，写字楼很多是以 科技公司总部的形式出现，如四方集团大厦、科利华网络大厦、方正大厦、鲁 能科技大厦等等，还有诸如金隅科技中心、金辉科技大厦、中关村创业大厦、 钻石大厦、上地信息大厦、上地国际创业科技园、科贸大厦、实创大厦、上地 南天大厦、东方电子大厦、辰光大厦、得实大厦、华胜大厦、康得大厦等等， 这些写字楼大多以乙级为主。 由于上地商圈的公司以成长型科技公司为主，多 数作为生产、研发基地，对高档写字楼的需求较弱，因此，以乙级为主的写字 楼群落也比较符合市场的需求。但近年来，为了适应快速成长的科技企业，该 区域新建写字楼 25 万平方米左右，以盈创动力