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四、房地产开发工程的平安管理 平安第一，预防为主 明确平安管理责任分工，确保平安设施经费投入 严把施工单位入门关，按章操作不违规 加大宣传和检查力度 4 2 3 施工许可证的获取 1 5 .......... 181h， .......... * 第六节 房地产开发工程竣工验收 一、竣工验收的条件 ①完成建立工程设计和合同约定的各项内容； ②有完整的技术档案和施工管理资料； ③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； ④有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； ⑤有施工单位签署的工程保修书。 181h， 第六节 房地产开发工程竣工验收 〔5〕有施工单位签署的工程保修书。 〔1〕完成建立工程设计和合同约定的各项内容； 〔2〕有完整的技术档案和施工管理资料； 〔3〕有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 〔4〕有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； 一、竣工验收的条件 .......... 181h， .......... * 二、竣工验收的依据 经过审批的工程建议书、年度开工方案、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收标准、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。 工程建立规模、工程建筑面积、构造形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。 181h， .......... * 三、竣工验收的工作程序 〔1〕单项工程竣工验收 在开发小区总体建立工程中，一个单项工程完工后，首先由施工承包单位根据国家有关验收标准对工程质量进展自我评定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。 之后，开发商负责组织承包商、设计单位、客户(使用方)、质量监视部门等有关部门进展验收，统一检查工程的质量情况，隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等，并在验收后给予认可或提出修改意见，由工程工程的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单〞，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，并承担由自身原因造成修改的费用。 181h， .......... * 三、竣工验收的工作程序 〔2〕综合验收 综合验收是指开发工程按规划、设计要求全部建立完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。 ?城市房地产开发管理暂行方法?规定，房地产开发工程竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进展综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。 181h， 〔2〕综合验收 ①规划要求是否落实 ② 配套建立的根底设施和公共效劳设施是否建立完毕 ③单项工程质量验收手续是否完备 ④拆迁补偿款安置方案是否落实 ⑥其他 ⑤物业管理是否落实 综合验收应当包括的内容 .......... 181h， .......... * 办理工程竣工验收备案应提交的文件 ①工程竣工验收备案表； ②工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号,施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政根底设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料； ③法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； ④施工单位签署的工程质量保修书； ⑤法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。 在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进展全面鉴定。工程主要局部或关键部位假设不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进展返修和加固，然后再进展质量评定。工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。 181h， .......... * 案 例 分 析 181h， .......... * 某监理单位承担了一工业工程的施工监理工作。经过招标，建立单位选择了甲、 乙施工单位分别承担A、B标段工程的施工，并按照?建立工程施工合同〔示范文本〕? 分别和甲、乙施工单位签订了施工合同。建立单位与乙施工单位在合同中约定，B标段所 需的局部设备由建立单位负责采购。乙施工单位按照正常的程序将B标段的安装工程分 包给丙施工单位。在施工过程中，发生了如下事件： 事件1：建立单位在采购B标段的锅炉设备时，设备生产厂商提出由自己的施工队伍 进展安装更能保证质量，建立单位便与设备生产厂商签订了供货和安装合同并通知了监理单位和乙施工单位。 事件2：总监理工程师根据现场反响信息及质量记录分析，对A标段某部位隐蔽工程 的质量有疑心，随即指令甲施工单位暂停施工，并要求剥离检验。甲施工单位称：