房地产企业项目成本投资控制新探讨.docxVIP

PAGE PAGE 1 房地产企业项目成本投资控制新探讨 当前房地产市场正处于低谷阶段，产品甚至无人问津，致使一些房地产企业资金流淌困难，施工进度拖延，甚至停工。在建材价格波幅小、人机费用上涨的状况下，房地产企业如何缓解危机，应从内部管理动身，从根源上有效掌握房地产企业资本开支。剖析了当前影响房地产项目设计经济合理性的主要原因，探讨了设计管理过程户掌握工程造价的主要途径以降低产品建筑成本，有效地缓解企业危机。  项目成本投资掌握方法包括有事前掌握、事中掌握及事后掌握，投资掌握是一个由投资决策、设计、施工、竣工等组成的全过程掌握，是工程管理的一个方面，要掌握好投资关键还得提高企业管理水平。设计是房地产企业的技术核心之一，又是企业掌握产品的关键环节，一方面设计直接打算了企业产品是否符合消费者的要求，另一方面设计也打算了产品给企业带来的利润收入，进而打算了企业产品开发的成败。设计管理过程的造价掌握主要体现在设计阶段与设计变更环节上对技术、管理、经济三者的紧密结合。  1影响设计经济合理性的主要原因剖析  1.1工程技术与经济观念相分别  当前大部分设计人员技术水平、学问储备并不差，但缺乏经济观念，设计思想保守，创新意识不强。在设计中不作多方案比较，即使多方案比较也只注意造型和使用功能，而忽视经济方面的比较。另外，造价人员与设计人员不能紧密相结合，各干各的事，缺乏必要的工作协调。造价人员只管拿图纸算量组价，计算工程造价，而没有与设计人员互通造价掌握成本。  1.2政府对设计的审查不全面，缺乏监督机制  设计方案或图纸出来后，主管部门对设计成果缺乏必要的考核与评价。有关部门所组织的审查，大都只注意技术性而忽视经济性指标。  1.3设计招投标不彻底  目前项目设计只注意方案设计阶段的招标，忽视了技术设计和施工图设计的招投标工作。一旦方案中标技术设计和施工图设计也随之被确定。所以，施工图设计就缺乏竞争机制，设计人员掌握造价的积极性就不会很高。  1.4平行发包方式  传统模式“设计—招标—施工”中勘察、设计、施工各主要环节之间相互分割与脱节，由此带来了工程建设周期长、效率低、投资效益差等问题。勘察、设计和施工单位相互独立、观念保守，在合作上各准备盘。很多工程没有底价资金超支。承包商主要考虑尽快完工，不需对有疏漏或错误的设计图纸负责;设计单位只考虑建筑要求，而忽视了建筑的成本和施工的技术问题，对施工单位编制的施工方案也不予负责。同一工程的承包商之间各自为政，在质量、安全、进度和现场管理以及衔接部位缺乏统一调度和协调。  2房地产企业设计管理过程掌握工程造价的主要途径  2.1设计阶段是房地产企业掌握成本的关键  设计费在企业产品建设全费用中所占比例并不大，大约只占建安成本的1.5%~2%，但对工程总造价的影响可达75%以上。房地产开发项目的设计一般要经历四个阶段，分别是方案设计阶段、初步设计阶段、扩初设计阶段和施工图设计阶段。这四个阶段循环渐进，要求房地产企业与设计单位相互协作才能顺当进行。在设计方案勾略前，应咨询规划部门的意见，组织设计单位及其他相关部门到现场勘查、核定设计项目的关键坐标点。设计过程中应派专人跟踪协作，以便准时把握设计动态，避免设计偏离;随时随地做好交流记录，便利企业校核预算开支。一个科学合理的设计，可使工程造价减低10%，设计阶段掌握工程造价常见的方法有：  2.1.1大力推行设计招标  把建筑方案与经济方案相结合，尽量将主体工程及配套设施、景观、绿化等统一进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比。这样既可优选出实力强的设计单位，又可促进设计人员在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，优化设计方案。即建筑外观美丽，功能布局合理，结构安全牢靠，技术先进，满意建筑节能要求，经济效益和环境效益、社会效益三丰收。  2.1.2积极开展限额设计  推行限额设计，建立设计经济责任制。限额设计就是以标准的设计任务书及项目投资估算掌握初步(扩初)设计及总概算，以批准的初步(扩初)设计总概算掌握施工图设计及预算。设计人员要加强经济观念，树立高度的责任感，保证产品功能及技术指标的前提下，合理分解和使用投资限额，融设计和预算为一体，把技术和经济有机结合起来，由“画了算”改为“算了画”保证总投资限额不被突破。  预算部门需科学、合理确定设计限额，房地产企业应与设计人员亲密协作、通力协作;同时，房地产企业在暨定设计限额的基础上，对设计单位限额设计完成状况实施奖惩考核激励机制，带动设计单位积极性。  2.1.3自觉签订设计合同  签订设计合同实际上是对设计人员是否