房地产私募基金结构图示十八张.pdf

房地产私募基金结构图示十八张 在研究商业地产销售金融化的过程中，查阅了很多文献， 分析了很多案例，整理了这十八张最为经典的基金结构图， 汇编在此。 所有的案例和文献都凝聚了无数前人的智慧， 行业发展道阻且长，在此向这些空手道前辈致以最高的敬意！ 1-高和资本收购中华企业大厦高和资本以其控制的天津畅和 为平台、国开行旗下的国开金融以及国开元融为平台，设立 “元融畅和”作为管理人高和资本和国开金融指定相关方为一 般级委托人 （劣后）；以 1:2 募集信托优先级； 国开金融认购 中间级。（北京信托 -增益 10 号集合信托计划） 信托计划成立 后，元融畅和作为 GP 与信托计划作为 LP 设立基金“上海高 开锦有限合伙企业” （上海高开锦） 国开行以高开锦自有资金 1:1 ，向其发放并购贷款项目收购后升级改造， 提高租金， 散 售汇拢资金 简评：结构中运用了两次杠杆， 自有资金与借款比近乎 1:6 ， 小刀据大树，收购销售短平快，还愣是把大树锯下来了。 2- 赛富基金与新派白领公寓天津喜马拉雅投资有限公司 （GP ） 与赛富不动产基金团队 （LP ）设立北京赛富瑞益投资管理中 心（有限合伙）赛富瑞益作为 GP 出资 1% ，募集 99% 的社 会投资人作为 LP ，设立北京赛富睿智投资中心 （有限合伙）， 金期限 1+2+1+1 年，最低认购 500 万元赛富睿智与赛富瑞 益收购目标物业（森德大厦）所属公司股权，重新装修后出 租给新派白领公寓管理方 20 年统一经营管理管理公司每年 支付一次租金，年最近不得低于 3% 简评：赛富的模式表面上是为白领公寓项目融资，但结构上 往 REITs 上靠， 且有非常强的可复制性， 未来除了以出售资 产退出，还可以等待政策开放 IPO 退出，值得长期持续关注。 3- 盛世神州 amp; 嘉实资本与美澜园社会投资人认购“嘉实 资本盛世美澜园专项资产管理计划”， 募集 1.4 亿优先级资金， 嘉实资本作为管理人。专项计划为 LP ，与盛世神州认购劣 后 0.6 亿元为 GP ，设立有限合伙企业，合伙企业投资期限 18 个月。募集资金走委贷，明股实债、股权质押、在建工程 抵押、占据董事会席位、实际控制人连带责任担保等方式增 信，售房回款作为还款来源。 简评：盛世神州 amp; 嘉实资本这一模式本质上就是基金放 高利贷 （its a joke ），鉴于盛世神州的房地产背景 （张民耕）， 可以有效把控地产项目的开发过程，确保回款安全性，是房 企转型的方向（当然是有钱的房企） 。 4- 建银精瑞 amp; 迦南资本投资葡萄牙优先级和劣后级募集 600 万欧元等值人民币作为 LP ，迦南资本 GP 劣后跟投， 境 内设立有限合伙企业。募集资金通过走自贸区政策通过香港 与卢森堡 SPV 双层架构转入葡萄牙，购买 BES 银行旗下基 金购买房产。 （后来据说没走出去， 做了内保外贷， 求辟谣） 简评：当时自贸区对外股权投资的政策比较松，劣后份额可 转房屋实体，葡萄牙移民政策先对较好，因此基金退出后反 映良好。但这一模式在目前的环境下，就购汇出境一条就可 判定无可操作性。