教职工小区物业接管工作作业规程.docxVIP

PAGE 2 教职工小区物业接管工作作业规程 　　教职工小区物业接管工作作业规程  　　1.0目的  　　规范物业接管工作，确保接管工作完善、平稳、高效。  　　2.0 适用范围  　　适用于物业公司接收管理新的物业小区  　　3.0职责  　　3.1 公司总经理负责物业接管工作的组织安排。  　　3.2项目物业服务中心依据本规程实施物业的接管工作。  　　4.0 程序要点  　　4.1物业接管工作流程  　　4.2签订《前期物业管理委托服务合同》  　　4.2.1按照现行物业管理法规，开发商开发建设完毕未成立业主委员会前，由开发商自己选择物业管理公司接管已建成通过竣工的物业。已成立业主委员会的小区(大厦)，由业主委员会依照法规选择物业管理公司接管物业。  　　4.2.2当物业公司同开发商/业主委员会达成一致时，物业公司总经理应当同托管方签订好正式的《物业管理服务合同》。  　　4.3《物业管理服务合同》签订后，物业公司应立即筹备组建物业服务中心客服部。  　　4.3.1确定项目服务中心客服部的组织架构和岗位设置，结合物业实际，确定项目服务中心客服的员工定编。  　　4.3.2提前派各专业骨干进入接管物业的各项单项验收、综合验收和设备安装调试验收，为后续的物业管理作好准备。  　　4.3.3全方位、高密度地进行员工培训。  　　4.3.4编制新物业小区的《物业管理服务方案》  　　A 确定物业管理服务费的收费标准和收费方案，公示物业收费标准， 物业收费标准必须符合法规要求;  　　B确定保安、消防的具体管理方案和成本指标;  　　C确定清洁管理、绿化管理方案和成本指指标;  　　D确定机电维修保养、公共设施设备正常运行的管理方案和成本指标;  　　E确定小区公共事务管理方案和成本指标;  　　F确定内部控制管理方案和成本指标;  　　4.4 在物业建设竣工验收完毕具备入住和接管条件时，物业公司应适时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细地验收。(详见《物业接管验收标准作业规程》)  　　4.5 对于接管验收出现的问题，物业公司应同开发公司协商迅速解决。  　　4.6在接管物业未发现重大质量问题或其他方面问题时，物业公司应当同开发公司一起对物业开始移交。  　　4.7钥匙移交服务中心客服部将所接楼宇全套钥匙逐一核对、检查后登记在《接管物业移交请单》中，然后由移交双方签字确认。  　　4.8服务中心对验收清单和实物逐一登记接收后，物业服务中心负责人将《物业移交清单》上报公司领导签字(签章)。  　　4.9开发公司向物管公司移交物业管理用房。  　　4.10物业服务中心开始进入物业办公。  　　4.11开发公司在移交物业的同时，应当向物业公司及业主提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。  　　4.12物业服务中心进驻物业后，应立即同供电局、自来水公司、天然气公司、邮局进行联系协商，以确保小区的正常供电、供水、供气、通邮;同辖区派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题;  　　4.13物业公司负责人在上述工作完毕后，同时签订《物业移交书》，并做好业主的入住准备。  　　5.0相关记录  　　5.1《接管物业移交清单》  　　6.0 附录  　　6.1《物业移交书》