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摘要 以房抵债法律制度研究 摘要 “以房抵债”的法律关系看上去简单，然而在理论和实务界却众说纷纭。主要 争议的焦点体现在：关于房屋买卖的性质如何界定；房屋买卖合同与借贷合同二者 之间是怎样的一种法律关系；这种行为是否违法民法上的“流担保条款”等等。虽 然《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第 24 条看似 在一定程度上给了一个回应，但只是给出了一个处理方案，关于合同性质至今仍没 有统一意见，对其与“流担保条款”的关系也没有给出结论。本文除序言外共分为 四章: 第一章从分析实践中的典型案例入手，比较法院在《民间借贷规定》出台前后 对“以房抵债”的不同处理方式，从而引出文章的主题，并对以房抵债的内涵进行 界定，注重类型化的考察方式。 第二章探讨以房抵债协议的性质，对目前理论上的几种观点进行剖析，主张应 根据不同的类型来探析该类法律问题的性质。 第三章对理论及实践中关于该类法律问题的效力问题进行深入分析，认为以房 抵债协议在缓和的物权法定原则的解释下是有效的，并且应当对“流担保”条款重 新认识。 第四章对以房抵债相关配套措施提出完善建议，从而更好的解决该类法律问 题，以期望减少类似纠纷。 关键词：以房抵债；民间借贷；让与担保；流担保 i 目录 目录 绪论 1 第1 章 以房抵债的司法困惑及其内涵界定 4 1.1 问题的提出4 1.1.1 以房抵债不同判法引发的困惑 4 1.1.2 从具体判例分析当前司法现状 5 1.1.3 焦点归纳 8 1.2 以房抵债的内涵界定8 1.2.1 以房抵债的类型化分析 8 1.2.2 以房抵债的内涵 10 1.3 现行法律对以房抵债的有关规定 11 第2 章 以房抵债协议的性质 13 2.1 附条件的买卖合同分析路径 13 2.2 让与担保的分析路径 14 2.3 后让与担保的分析路径 15 2.4 代物清偿预约的分析路径 15 第3 章 以房抵债协议的效力 18 3.1 以房抵债与物权法定原则 18 3.1.1 物权法定原则的内涵 18 3.1.2 物权法定原则中的“法” 18 3.1.3 以房抵债是否有违物权法定原则 19 3.2 以房抵债与流担保条款20 3.2.1 禁止流担保条款之功能及反思 20 3.2.2 域外流担保条款的态度 23 3.2.3 以房抵债是否规避流担保条款 24 3.3 以房抵债协议之要物性或诺成性25 第4 章 强化以房抵债之配套措施 27 4.1 设立让与担保制度27 iii 目录 4.2 完善实现方式28 4.3 引入预告登记制度30 结语 31 参考文献 32 致谢 35 iv 绪论 绪论 社会经济的发展是各种制度的产生和完善的最好的催化剂，在这个过程中，出现 了各种各样的融资方式。民间借贷由于获取资金更方便快捷渐渐变成一种更为常见的 方式。由于我国信贷体系的不发达，融资渠道不通畅，金融机构的融资条件较为严苛， 致使许多中小企业或个人转而去寻找捷径，以房抵债这种情形便顺势而生。尤其是这 样的情形屡见不鲜：借贷当事人在订立合同之时或者之后的较短时间内，另行订立一 份房屋买卖合同作为借款合同的担保，双方约定若借款人在债务履行期届满之时不能 偿还借款，则双方应当按照约定履行房屋买卖合同以抵偿借款（又分为在债权债务届 满之前进行了转移房屋所有权并办理登记的实际履行与未实际履行两种），使得双方 债权债务关系得以消灭