思源XXXX年7月31日无锡融科·玖御半岛别墅推广定位及蓄.pptxVIP

2012年5月16日 ;第一部分 基准定位;;;;资源型;资源型;资源型别墅项目分布;;资源型;塑造型别墅项目分布;资源型;资源型;地段型——九龙仓·玺园;开发商品牌;1、产品定位： 关键词：北美赖特“草原风”，类独栋别墅，280㎡+140㎡。 分析： 具有开无锡别墅建筑风格之先河，拥有宗地湿地公园等景观优势，秉承赖特独创的源于自然、崇尚自然的理念，让千篇一律的无锡别墅市场耳目一新。 2、价格定位： 600～800万/套。 分析： 在无锡，此价格可直追马山板块同类同面积产品，综合对比，本项目别墅不??在价格优势。;;;无锡目前销售别墅的项目， 500万以上别墅项目19家， 但是2012年1-7月份500万以上别墅成交前十，已占据了整个无锡别墅市场份额的80%！;3、本案目标客户分析： （1）锡山区： 第一居所驱动：购买力较高，家庭年收入约在200万以上，多半倾向于本区域内，总价处在300～400万/套（以锡东别墅均价为标准）经济型别墅。 第二居所驱动：购买力更强，家庭年收入约在300～500万以上，多半倾向于滨湖区及马山的度假型别墅，期望通过对稀缺资源的占有，印证自身的成功。 （2）无锡全市： 第一居所驱动：年收入与锡山区客户相似或略低，别墅置业多半倾向于城中联排、叠加，总价控制在 500～700万/套（以城中别墅均价为标准）。 第二居所驱动：购买力更强，家庭年收入约500万以上，多半倾向于滨湖区的高端别墅。 投资性客户：比较分散，多以民间融资/借贷等行业为主，在房产投资上，多半注重能短期内（3～5年）增值的别墅（区域不限，关键是风水、景观或配套）。;私营业主；企业高层领导； 事业单位高管；政府机关单位干部；金融地产行业中高层；垄断行业中高层；专业市场个体寡头商户……;;; ;能够消费得起600万以上别墅的客户，都属于无锡市消费能力及层次绝对高端的客户。靠什么吸引客户并精准的对这些客户导入？;这些人为什么要买 600万以上的豪宅?;总结得出：面子、谈资、里子;众多物理条件、卖点优势多经赘述，在见多识广的高端客户面前，已然乏力！ 多重蓄客手段，在无价值支撑之前，无非是邯郸学步。 高端客户，更多的购买无非是在价值认同的一刹那产生的冲动。 对他们诉求项目价值，更多需要从精神层面或享受层面突破！;第二部分 推广定位;有一个必须要尊崇的原则： 就地产营销而言， 包装、推广是一面消费者和甲方之间的信息透镜； 是一个项目经由消费意识的反刍、汰炼最终过滤而成的信息实体； 一方面要反映客户的主观市场追求， 另一方面必须呈现社会客观的消费立场。;回到我们的项目，追问其本质，我们到底是什么？ 然而享有这样的类独栋别墅的人们 他们在购买时内心本源追寻的又是什么？;在搞清楚这些问题前，需要进入另外一种思考模式，它可能更多的不我们右脑有关，那么丌如换个角度，换个心情， ??;欣赏一下美丽的风景，帮助我们切换个心情我们一起找一下感觉……;回过头来， 重新审视我们的项目; ;自然。;质朴。;生态。;奢享。;生活。;能够最大化体现项目的产品特色，如建筑风格、地段优势和配套优势等； 能够凸显出项目的客户身份和档次，迅速建立项目在市场中的高端形象； 能够建立品牌优势和系列产品优势，为后期项目营销策划推广推波助澜。;案名释义： “湾领域”——顾名思义：河湾旁边尊贵的领主，私享的一块土地。 “湾”——本项目紧靠北兴塘河，河流自然形成弯曲的风貌。极具河景观赏性。 “领域”——强调个人尊崇感，只有极具身份及地位的人，才能配得上领域一词。 延伸案名：湾流域;湾领域Logo（一）：;“湾领域”视觉表现（高炮示意图）;视觉表现;湾领域Logo（二）：;“湾领域”视觉表现（示意图）;2）身份标榜（内圣外王）+自然资源诠释;3)现代名流身份+项目产品档次;第三部分 蓄客思路;蓄客前，先解决三大硬伤：;1、如何提升板块价值潜力？; ;2、如何凸显自然生态价值？; ;3、如何引发举“市”瞩目？; ;渠道蓄客 顺理成章;成功人士也有自己的工作和生活的圈子，要找到并精准的进行挖掘！;活动导客;圈层营销;电话销售;激励营销;新通讯方式利用;大客户策略; ;;汇报结束。待续……