市场调查无锡市某地块市场调研报告.pdf

{市场调查}无锡市某地块 市场调研报告 无锡市某地块市场调研报告(微观篇) 目录 一、地块基本情况……………………………………………………………3-16 (一)地理位置 (二)地块形状 (三)周边社区 (四)周边配套 (五)周边企事业单位 二、地块分析……………………………………………………………………17-18 (一)项目优势 (二)项目劣势 三、项目定位…………………………………………………………………18-23 (一)产品定位 (二)客户定位 四、市场价格分析……………………………………………………………23-27 (一)市中心商铺价格 (二)副中心楼盘价格. (三)本地块周边楼盘价格 (四)本项目定价 一、地块基本情况 (一)地理位置 该地块位于无锡市中心城西南侧，隶属滨湖区，具体为建筑路和湖滨路交汇 处，位于湖滨路西侧，北侧为东西走向的建筑路，东侧为骂蠡港。 本区域原为老工业区，聚集着开源机床厂、格兰集团、建筑机械厂等多家大 中型企业。随着城市的发展、人居环境的更高要求，区域内工厂正逐步向外搬迁。 (二)地块形状 可利用面积基本上为南宽北窄的不规则梯形，约 2 万平方米，北侧靠建筑路、 西侧沿湖滨路、东侧靠骂蠡港、南侧以小路与北桥村民房和无锡市格兰机械工程 公司自然分隔。 可利用面积，按规划文本计算。本地块最大建筑面积不能超过 5 万平方米， 底层面积总共不能超过 5600 平米； (三)周边社区 1. 在建新型社区有阳光花园城市、新梁溪人家、红山半岛花园等； 阳光城市花园在建工程新粱溪人家销售中心红山半岛效果图  阳光花园城市，位于建筑路与红星路交叉口，规划总用地面积约47.9 公顷， 总建筑面积约86.2 万平方米。为大型生活社区，可入住 1500 户左右，主力面积 以 120-140 平左右的三房两厅两卫为主，另有少量 150 平米以上的四房两厅两卫 和 105 平左右的两房两厅一卫，英式风格、270 度转角飘窗。  目标推广客户为大众群体，案名直接用开发商名字 “阳光城市花园”，利用 “城市”贯名，冲淡地理位置相对偏远的直观感觉，加以“花园”突出小区景观， 案名简单便于接受；  在楼房类型的推广过程中，一期首先推出的是多层住宅，价格为 4300 起价， 到目前为止销售价格到 4700 元左右，目前已经没有多层楼房可卖；二期全部为 高层小高层，产品类型上与会金通产品直接碰撞，预计在04 年年底开盘，价格 在 5000 元左右。  中介公司已经有阳光次新房出手，一套为30 层高层中 27 层面积为 152 平的 2 三房两厅两卫，单价为 4660 元/m ；另一套为高层18 层中的 3 层，面积为 168.83 2 三阳台、双电梯，价格为 4580 元/m 。  新梁溪人家，位于建筑路与青祁路交汇处，建筑面积 30 万平方。由 6 栋高层、 2 栋小高层、11 栋多层、17 幢三联排、4 幢双联排、15 栋独立别墅组成，1 栋单 身公寓，为中型综合社区； 2  别墅以 3+1 为主，价格在 7900-12000 元/m ，普通住宅以130 平左右三房两 厅两卫为主，得房率在 80%-85%左右，价格由于分布小区不同位置，在 4800-5800 元不等；  目前多层基本销售完毕，还有1-2 层部分剩余；主要销售小高层和高层，仍 然和金通规划产品有冲突；  该项目目标客户群体包容性较大，既有豪华别墅，也有简单青春公寓，更有 普通生活住宅，属于综合性社区；  新梁溪人家为填补本区块内商业真空，周围梁溪苑、红山半岛、水秀新村等 成熟社区。为商店街提供足够客源，倾心打造西南片区的消费及购物中心。金通 地块商业和这部分商业并不冲突，商业从来都是越做越旺，本案和新梁溪正好处 于湖滨路和青祁路与建筑路的交汇处，可谓东西互应，互为补充；  红山半岛三期：位于无锡市青祁路 108 号，总建筑面积 20 万平米，报价在 5100-5500 左右。物价批复价为 4370 元。一期二手房，一套面积 167 平米的房子 在 9 层中的第 2 层，新装修，报价 95 万，单价为 5688 元；另一套六楼多层中第