某商务广场写字楼营销报告.pptxVIP

PART.1 营销篇目录 ContentsPART.2 客户篇PART.3 推广篇PART.4 招商篇昆山花桥亚太商务广场写字楼营销报告上海汉宇代理事业部PART.1-营销篇 任务确立 营销策略 竞品个案项目展示 市场启示营销目标营销策略价格策略销售执行备注至2012年12月初，完成办公产品房源80%去化！营销目标营销策略价格策略销售执行备注充分蓄水，体验式营销，开盘一日引爆渠道取胜，执行为先，通过项目的多渠道客户引进，以热销彻底征服市场！目标：15个月内总销去化率达到80%以上，办公每期开盘达到80%销售率。营销目标营销策略价格策略销售执行备注如何保证该任务指标为保证项目销售情况的顺利进行，项目须达到如下要求： 借助上海汉宇一二手中介门店带看，以及销售主动客户积累，开盘前预约客户组数达到开盘推出房源量的3倍；由于本次营销主要客户积累方式为现场带看，因此需要开发商配合项目现场的样板区展示达到装修美观、带看相应辅助措施完备；作为项目的二期项目开盘，需要一定量的广告力度配合，建议广告投放集中在项目前期集中引爆，增加项目的影响力；相关的节点推广（如：项目产品推介会、内部认筹会）活动将帮助项目快速引爆市场，因此建议活动推广及广告计划按照开发商及代理公司最终确定的营销计划执行；营销目标营销策略价格策略销售执行备注现阶段市场情况说明A.政策面持续打压住宅市场，且目前来看不会出现政策面回暖情况。B.个人住宅市场限贷，造成观望气氛加剧，且投资客会因为政策面的原因投资行为趋向谨慎。C.媒体配合政府行为，对于地产界的负面报道增多。D.由于媒体的一些报道，及地产界近几年的价格波动巨大，造成无论什么样的价格，购买者始终认为，价格水分大，还有降价余地，从而导致销售环节难度加大。现阶段客户情况说明投资越来越谨慎。选择越来越多。等政策面回暖营销目标营销策略价格策略销售执行备注S（优势）毗邻花桥管委会大厦，政府政策引导性强。紧临11号线地铁口，交通边界。集群效应，未来升值潜力高。大厦外立面简单大气，整体气场可观。开发商实力雄厚，客户的信心保证。W（劣势）区域成熟度不足，配套相对一般。受政策影响，销售有一定的难度。暂时交通不便目前市场环境，一期对外报价相对较高。T（威胁）2011年底陆续有近10个楼盘推出，竞争激烈。房地产市场的周期性波动及调控，写字楼市场价格可能会受到威胁。O（机会）目前花桥在售项目不多，尽早入市有更多的市场契机；国家对于住宅的调控，促使更多投资客户涌入商业投资领域；地铁11号线带来的上海客群，客户渠道拓宽。9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。营销目标营销策略价格策略销售执行备注核心问题界定关键是怎么把火点燃及树立一个良好的企业项目形象是关键建议措施：（例如：组织义工活动，提高项目形象，有文化的企业才有延续性。）如何找到一个正确的市场切入点解决：商业住宅不限购、性价比、出租回报率大过住宅等等如何增强企业内部的凝聚力，稳定人员班子，避免刚刚培养好的人员跳槽。解决：针对现场人员定期开展项目培训及情感沟通； 针对销售人员实行现金奖励制度（需开发商配合）； 针对二手门店人员进行项目专项培训，做到全员专业化、项目针对化。营销目标营销策略价格策略销售执行备注“坐销” +“行销” +“联销” 的三维销售模式，主动出击拓展目标客户。现场销售模式售楼处现场销售:售楼处来访客户接待。企业客户、政府客户挖掘：展开主动的上门推介、房展会、定向开发、SP推介、活动营销。外场销售模式销售模式三维一体营销方式客户联动：联合花桥当地商会、其他行业协会推广结合汉宇强大的一二手门店联动资源，为项目拓展上海及外区域市场的客户资源。联动销售模式营销目标营销策略价格策略销售执行备注营销策略体验式营销 + 活动营销 + 渠道营销一二手联动，带客上门汉宇二手门店资料派发招商先行，大企业捧场大企业客户主动拜访部分楼层带租约销售上海汉宇二手门店资料摆放，拓展营销汉宇房产网页信息释放联合政府造势，借力用力汉宇汉友会