某地区项目管理及营销策划管理知识分析报告.pptVIP

景瑞项目市场分析与策略思考 2008/8 Part01 报告回顾 目 录 Part03 策划篇 项目定位 产品形态 客户定位 企划推广思路 整盘营销策略 Part02 市场篇 长三角整体市场回顾 太仓上半年市场回顾 竞品个案去化分析 市场总结 Part04 销售篇 销售目标 销售总纲 推量分期 Part05 企划篇 VI演示 项目整体定位 区位价值分析 市场竞争分析 产品属性定义 目标客户定位 报告回顾 太仓市 苏州市 昆山市 嘉定区 上海市 沿江高速公路 苏昆太公路 轨交11号线R3 太仓市区位图 城市属性——跨入上海４０公里城市版图 重要城市 车行时间 上海 太仓 40分钟 上海 昆山 47分钟 上海 苏州 82分钟 经济 太仓接受上海和苏州的经济、文化辐射能力的同时，更充分发挥自身沿江、沿沪的两区优势和特色，增强吸引力和凝聚力，加快建设高度文明的现代化城市的步伐。 交通 太仓紧邻上海外郊环带上，距离嘉定区仅6公里，属于上海1小时经济生活圈； A5太仓出口40分钟直达上海商贸中心徐家汇； 沿江高速联通上海、苏州、昆山等地； 城际轨交R3直达上海市区，太仓将成为上海城市轨道交通网的辐射点之一； 上海距离周边城市距离 太仓、苏州/昆山已经和上海形成产业经济、文化经济、捷运经济的黄金三角带 南郊新城原为南郊镇，其重要配套工程于2006年10月开始动工。南郊新城目前为太仓动迁房集中区域，从其未来土地供应情况来看，未来高端项目缺乏，无法对本项目客群形成板块分流作用。 城市发展方向——太仓向东，未来新城市中心 曼氏银洲花园 彩虹天下 金谷府邸 君悦豪庭 苏州西路 上海花园 上城国际 老城板块 苏州东路 原政府大楼 常胜路 朝阳路 老城板块市场特征 生活机能完善，人流充沛 ; 居民对区域价值认同度高； 楼盘开发基本饱和； 未来区域土地供应量小； 区位特征总结 泛上海经济圈捷运城市 沪昆太产业黄金三角地 泛上海经济圈 / 太仓市中心 / 新区核心地 太仓市中心3KM范围内 真正市中心地段 未来城市新中心 新区规划核心地 城市区位 板块特征 区域规划 市场分析 项目整体定位 区位价值分析 市场竞争分析 产品属性定义 目标客户定位 报告回顾 板块规划——东区将是新城市中心，本案将借各项规划节点之势，实现自身与区域的联动发展、联动营销 华源上海城 锦绣新城 宝龙城市广场 第二梯队：05年上市项目 高尔夫湖滨花苑——现代风格 奥森尚东——简约现代风格 福乐园 世纪苑 华侨花园 第一梯队：动迁安置项目 如果说3年前的太仓东区只是动迁安置房的档次的话，那现在的太仓东区已呈现出品质第一的面貌 市场升级启示——区域变革孕育市场产品升级 　 项目名称 高尔夫 奥森尚东 本项目 比 较 分 析 产品方面 项目规模 　17.9万㎡ 　6.8万㎡ 45万㎡ 　规模第一，超大容量 规划布局 高层、叠加、联排和独栋混合 小高层、联排、双拼和独栋 高层、联排、叠加和二联院 产品线基本相同，高层、叠加比重较大，增加二联院的新产品　 建筑风格 简约（高层深色+别墅浅色混搭） 现代风格（以黑白灰为主色调） 西班牙式 　风格走特色路线，跳脱区域单一 景观营造 中心1000平米湖景+部分浅水系 以宅旁绿化为主，无中心景观 10000㎡湖景，多支水系及集中大量建筑小品 　全湖景社区，景观唯一性较突出 设施设备 太仓首家引进家庭直饮水系统； 家庭中央热水系统 别墅产品净水系统：净水进户 供水：变频供水 别墅：家庭智能系统+家居舒适系统、中央空调 公寓：家庭安防圈设计 　相比竞品有所创新，设备附加增值 社区配套 会所 5000平米健身休闲会所 　无 1600㎡临湖地中海风情会所 太仓第一临湖风情会所，满足高端客　 商业 会所中大型餐饮 3000㎡沿街商业　 5000多㎡集中型半围合商业街 商业体量较大，集中式、主题型为其特点　 户型面积 公寓 3R/4R:180-230 ㎡ 2R:98 ㎡ 3R:120㎡ 2R:85-92㎡ 3R:120-135㎡ 4R:160-180㎡ 　产品线丰富、房型齐全、户型设计附加空间多，景观阳台设计满足观景需要 独栋 售磬 地上：350 ㎡ 地下：100㎡ 地上：372㎡ 地下：200㎡ 二联院实现独栋别墅享受，超大地下空间带来无限增值空间、向阳面较独栋更开阔 联排 售磬 地上：225㎡ 地下：50㎡ 地上：218-271㎡ 地下：70-110㎡ 　景观联排户型，充分考虑住户观景需要 叠加 售磬 　/ 　191㎡ 面积优势明显，区域供应稀缺 核心卖点梳理 南面观景高尔夫球场/中心湖景 别墅私家泳池+亲水平台+透光天窗 地中海普罗旺斯风情景观、主题商业、临湖休闲会所＋空中花园洋房 实现全方位的产品突破　 直接竞争项目产品