房地产：从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点.docxVIP

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业深度 2021 年 10 月 27 日 中性 公司名称 股票代码 股价(人民币) 评级金 地 集 团 600383.SH 11.08 未 有 评 级 保 利 地 产 600048.SH 13.49 未 有 评 级万科 A 000002.SZ 20.59 未 有 评 级 龙湖集团 0960.HK 39.10 未 有 评 级华润置地 1109.HK 33.45 未 有 评 级碧桂园服务 6098.HK 65.00 未有评级永升生活服务 1995.HK 15.90 未有评级华润万象生活 1209.HK 44.50 未有评级融创服务 1516.HK 17.36 未 有 评 级新城悦服务 1755.HK 16.70 未有评级宝龙商业 9909.HK 18.38 未 有 评 级星盛商业 6668.HK 3.86 未 有 评 级 资料来源：万得，中银证券 以 2021 年 10 月 25 日当地货币收市价为标准 主要催化剂/事件 2021 年 10 月 15 日，习近平总书记在《求是》发表文章，进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，加强对高收入的规范和调节。10 月 23 日，本次全国人大常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税试点工作在加速推进和落地。 相关研究报告 《房地产行业第 41 周周报（10 月 9 日-10 月 15 日：央行再度表态稳地产预期，土地市场持续趋冷》202111019 《房地产 2021 年 9 月统计局数据点评：销售开工持续下滑但降幅收窄，单月投资增速转负》202111018 《房地产行业第 40 周周报（10 月 2 日-10 月 8 日：国庆楼市整体成交下降 16%，一线回暖， 二三线持续下行》202111012 中银国际证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621 yifeng.xia@ 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 联系人：许佳璐 (8621jialu.xu @ 一般证券业务证书编号：S1300121070048 从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点 核心观点 2021 年 10 月 23 日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算，试点实施启动时间由国务院确定。我们预计将于 2022 年开展试点征收工作，充分总结经验后再行立法，推出后有望助力房地产市场良性发展。1）预计各地将在国务院制定的总体草案基础上，因地制 宜进行细则落地，包括征收范围、计税依据、税率、税收优惠等。2）作为地方税的一 种，试点阶段预计只针对城市内部房产进行计算征收，不会跨城联网统计。3）试点城 市预计将优先从核心一二线城市中选取，特别是今年上半年市场热度较高、供求矛盾突出、房价涨幅较大、市场韧性较强的城市，例如深圳、杭州、宁波、南京、苏州等。 房产税收入短期难以替代土地出让收入。据我们测算，全年房产税收入范围约为 0.34~2.27 万亿元，预计仅占土地出让收入的 4.6%~30.7%。在中性假设下为 1.42 万亿元 （假设房产税税率为 0.8%，整体免征比例为 50%）。由于房价水平的差异，一线城市平均房产税收入最高。据测算，一/二/三四线城市平均房产税收入分别为 1206/170/51 亿元。1）4 个一线城市：预估房产税总计 4825 亿元，占预估全国房产税总收入的 34%； 2）10 个二线城市代表：总计 1703 亿元，占全国 12%；3）12 个三四线城市代表：总计 617 亿元，占全国 4.4%。 房产税对居民支出整体影响不大，一线城市人均房产税税负相对较大。在中性假设下， 2020 年全国城镇人均房产税支出约为 1570 元，约占当年人均可支配收入的 3.58%，比重较低。其中一线城市该比例均值 9.4%，深圳高达 13.7%；二线城市 3%-8%；三四线城 市大多在 5%以内。 房产税出台可能会引起市场短期的波动，但长期影响较小。1）短期：对市场成交带来一定压力，随着成交量的下行，价格或略有向下波动；2）中期：地方财政收入不再单 纯依赖卖地，可能带来地价下降从而影响房价。若房价下跌，基于“评估值”的房产税会 随之减少，持房成本降低，对于中期量价走势预判是价跌量稳。3）长期：对房价不具 备决定作