04月永安房地产市场.docxVIP

永安房地产市场 第一部分永安城市规划分析 、发展目标及方向 一一南拓北扩，东扩西进的发展战略 永安市米取近期“南拓北 扩”、中远期“西连东进”的城 市拓展战略，继续组织实施 “南商北工”战略，南面，优 做美南部商住新区，抓好行 政中心、体育中心等社会事 业项目建设，向南延伸到黄 历、桂口，促进南区繁荣； 北面，以尼葛工业园区为节 点，加快城区向曹远延伸； 东面，通过城市南北第二通 道、埔岭汽车工业投资区和 泉三高速公路南互通连接 线建设，促进城市向东面扩 张；西面，通过西门一下渡 —飞桥与泉三高速公路北 互通连接线的建设和吉山、 霞鹤高尚住宅区的规划建 设，促进城市向西面拓展 分析：随着永安市政府的搬迁，城市进一步拓展，城市 功能进一步完善，周边配套 永安行政中心，建设局、教育局、 电大，进修学校，三明外国语学校，法院、酒店等 ，给南片 区的楼市发展带来新的机遇。 出现了大规模的楼盘，如五洲 第一城、永安山庄、新安大院、五洲山庄等 二、城市规模日益壮大 建设海峡西岸区域综合枢纽。 围绕建设服务周边地区发展 新的对外开放综合通道，发挥闽中南邻沿海、西近粤赣、 联动周边的综合交通、能源与电网、 现代物流、区域协作 等区位优势，建成山海协作对内联接的重要中间节点和海 西承东启西的重要中间节点， 形成山海联动、东西贯通的 海西区域综合枢纽。 建设海峡西岸新兴工业基地。围绕打造海西载重汽车生产 基地、产业用纺织品生产基地、林竹集成板生产基地、新 型干法旋窑水泥生产基地、生物医药及生物产业新兴基地 目标，形成集群化、集约化、专业化和生态化的新兴工业 体系，建成主业突出、特色鲜明、 核心竞争力强的海峡西 岸新兴工业基地。 建设海峡西岸区域物流中心。 依托永安在海西高速公路网 和海峡铁路网中逐步确立的现代综合交通网络， 做好无水 港、物流园区和专业市场规划，规划海西区域煤炭储运中 心，建设纺织、林竹及农副产品、汽车及零部件、建材家 具家居及装饰材料等一批区域特色鲜明、集散功能较强、 影响力较大的区域专业市场， 打造闽中物流集散、 人流集 聚的重要区域。 小结：永安为闽中地区交通枢纽，规划前景总体良好 永安经济发展快，位居三明第一，城市化水平度达到 62.5% 以上，人均收入较高，经济活跃，消费能力较强 第二部份永安房地产市场分析 ㈠永安市区目前房地产发展状态 老城区板块： 早期对房地产的发展，就是局限 城市中央，总是在城区中心作文章， 区域商业价值的高涨，土地稀缺性， 难有可供开发成片的土地，楼群见缝 插针，拥挤不堪，市城区建筑密度已 高达45%。老城区在售楼盘有月亮 之上、新天地、凯城华府。 南区板块： 随着城市化的强快，中心板块已 经无法满足城市发展建设。随着南商 北工的战略，新市政府及事业单位的 坐落，形成城市新区格局，推动了楼市的进一步发展。楼盘兴趣，规模及品质不段提高，如：五洲第一城、永安山庄、 新安大院、五洲山庄 北区板块： 工业区坐落，导致空气质量下降，人群素质下降，使消 费者产生大抗拒心理，不利于楼盘开发，所以北区板块，楼 盘较少。 ㈡楼盘分布 II:11五洲山庄五永安山注名流时低金山花园￥奘衬tMI 凯減华市 II :11 五洲山庄 五 永安山注 名流时低 金山花园 ￥奘 衬tMI 凯減华市 楼永 盘安 分市 布城 图区 ;蟆番山水 /■■、\C _土 ? go 城 2004年4月，永安市政府推出“南商北工”的城市功能总 体布局思路，巴溪湾在规划中定位于永安市示来商贸金融、 行政办公、文化体育和信息服务中心。 随着市政府的南迁以及城区中心可开发的地越来越少， 带动南片区的房地产发展，房地产出现新一轮的发展，南片 区的楼盘都具备一定的规模和优越的自然景观。 北工抑制永安北的发展，主要楼有名流豪庭和名流时 代，这两个盘属同一开发商，抢先占领江景线及龟山公园自 然景观。 ㈢众多项目入市加剧市场竞争 永安^一?五房地产建设年计划 年度 商品性房面积 僵济谥用房面积 合计 2006 27.6^f 2193 4.62；j f 600 32.22 J/T 2007 51.86甲 4754 22 AT 2860 73,86/jT 2008 37.74 平 4016 仏53万平 1499 49龙7力半 2009 29.22 A y 3283 20.25/jf 2627 4947 力f 2010 9928/jt 11192 29.6力T 3848 128.88/; f 随着城市扩张的加快，土地供应十分充足，房地产市场 也发展迅猛，也催生了许多体量较大楼盘，目前在售或者已 公开即将发售的楼盘，达 12个，主要集中在南片区新市政 府区域和火车站北片区，逐步以城南和城北扩展。可以看出 楼市集中放量、放量过大，将导至供求关系的失衡，给销售 带来较