商铺类型及投资分析.docxVIP

3 3 商铺的投资分析方法 商铺投资涉及到商业活动，类型多样化，对投资者的要求远远高于住宅投资。 作为一名商铺投资客，需要掌握一定的投资分析方法，了解商铺的类型和特点， 才有可能在商海中淘到黄金。 (-)商铺类型及投资分析 ?商业街商铺 在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黃金 商铺的重要区域。但这样传统的商业中心推出的新商铺非常少，投资机会非常小, 投资时，应多注意新商圈，例如旧街通过改造后形成的新商业街，郊区城市商业 中心的商业街，大型住区形成的商业街等，释放的商铺多，投资机会也多，如果 及时发现并把握住机会，投资回报将会非常可观。 投资理念： 必须要考察区域商圈历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受 能力。在政府和人为意志下，有许多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的，缺 乏有效的市场支持和起码培育，有行无市，这样的商业街商铺一旦投资难免被套 牢。 投资忌讳： 对于规模超大，集中投放的商业街，应保持理性，另外对于缺乏有效人流， 快行车道商业街商铺、缺乏停车位等交通设施的商业街商铺都须慎重对待。 ?社区商铺 特点： 设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅 底商型商铺，是H前增长数量最为迅速的商铺类型。典型如天通苑、世纪城。 社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大。虽然小区商铺的投资回报率一般 不及商业中心的商铺高，但其回报却较为稳定，风险相对较低，口前相对城区商 铺来讲，其售价也相对较低，适合个人投资。 投资理念： 在投资中应尽量选择相对成熟或已有入住户的规模型项U,选择好具体位 置。因为社区的商铺在销售时之间的价格差异不大，但不同位置的租金差别非常 大，尽量购买距社区主入口附近的商铺单元，以提高投资收益。 ?购物中心、专业市场席位型商铺 此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20~30平米其至儿平米的铺 位，然后进行小单元零售或长期出租。例如早期的万通小商品市场、女人街，近 期发售的朝外门购物中心商铺、碧溪广场、万朋商城等等。 特点： 八此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人投 资长线投资。但是从市场经验来看此类型的商铺承担的风险也是较高的，因为它 需要发展商进行准确的市场定位、完善的经营管理，有力的市场推广等，如果缺 乏准确的市场分析，定位混乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户支持，致使项 目建成后无法正常开业或亏损经营，这样投资者的钱就打了水漂。 投资理念： 1、 主要需要通过对商业市场大环境的分析，确定项LJ的定位是否符合地域商业 市场的发展趋势。而不能盲LI跟从广告宣传。比如像城区内小商品批发城之类的 低层次市场，虽然有一定消费群，但随着城市消费水平的普遍升级，定位已不适 应终端消费更新换代的要求，这种市场的租金收益也不可能太高，投资前景暗淡, 需慎重介入； 2、 要看一个市场或购物中心的招商和业态划分，继而确定其是否有充分的商户 经营基础和市场消费支持；项LI的营销代理商和经营管理公司对保证正确的招 商、经营方向所釆取的措施是否属实等。 投资忌讳：投资此类商铺力戒盲从、跟风，应选择具备商业定位合理，业态划分 清晰，具有后期专业管理的项目。 ?底商 特点： 底商是口前北京最多的商铺类型，这种拥有独立门面的商铺最受投资人的欢 迎。底商从专业投资眼光看是非常模糊的概念，商业街的临街商铺也是底商，普 通住宅下的商业也是底商，底商是房地产开发概念，而不是商业分类。底商分两 类：办公楼底商和住宅底商。 办公楼底商： III于中高档写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金 承受能力较高。但一般商厦商铺划分的岀售单元面积较大，多在120平米以上， 总投资额度也较高，投资门槛也较高。 办公楼底商投资理念： 1、 商铺的建筑结构和环境应有较大的适应性，这样有利于后期商户的经营使用， 才能长期保证较高的租金水平。 2、 考察其写字楼及配套设施的整体品质，对于品质和位置都不错的项U可以考 虑早期下订，通过谈判拿到较为优惠的价位和付款方式，从而提高投资回报率。 3、看入驻的品牌店档次。比如卖当劳肯德基等品牌客户对于商铺的选择有严格 的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展潜力上将肯定是 有保证的；另外品牌客户本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同 一个区域选择商铺有犹豫时，不妨跟着品牌店走。 （二）商铺选择基本分析法 就口前北京投资商铺来讲，在三环以里的商铺，只要是在好一些的地段，价 格都在20000 7E/M2以上；在CBD、朝外商圈、中关村等商业旺地，价格基本 都在30000/M2左右，鼎好电子城其至达到7万元/M2以上。面对如此昂贵的投 资，众多投资者如何实现投资的价格接近价值甚至大于价值？ 基本面