2004年沈阳市酒店式公寓市场调查报告.pdfVIP

2004 年沈阳市酒店式公寓市场分析 酒店公寓就是指提供酒店式管理与服务的公寓,最早起源于欧洲,在我国, 从90年代初期到现在已有十多年的发展历程,酒店式公寓一般位于城市中心或 繁华地段,由于物业或服务标准明显高于普通住宅,所以价格相对较高,但一般 户型较小。沈阳第一家酒店公寓项目出现在2000年,发展到现在已有类似项目 不下20个。酒店式公寓之所以能够如此快速的发展,一方面就是此类项目确有市 场,另一方面就是各别开发商盲目跟风。近年来,随着沈阳市市中心可开发土地不 断减少,开发商在中心区域拿到较大面积的土地已越来越困难,地段为先的开发 模式仍然影响着大多数开发商,无法获取大面积土地的开发商只有选择小的地 块,而酒店公寓项目不需要太大的占地,因此,从某种意义上说,小地块的增多 成了酒店式公寓发展的温床。地价的上涨,使得开发成本不断增加,开发商要想 获得更高的利润,必然选择开发投资回报率更高的产品,酒店式公寓一般容积率 较高,销售价格也普遍高于同一区域的普通住宅,这也就是酒店式公寓之所以受开 发商青睐的原因。有什么样的消费者,就会有什么样的市场,有什么样的市场必 然会有什么样的开发商,在中小面积户型产品为主流的沈阳房地产市场中,小户 型的确有较大的市场空间酒店式公寓刚好迎合了这方面市场, 消费者所追捧的, , 当然就是开发商所关注的,特别就是当一个概念被频繁的炒作,开发商当然会趋之若 鹜。房地产业就是一个高风险的行业,很多开发商开发酒店公寓项目也就是在回避风 险,一般的模式就是在同一项目中包含很多种物业类型,住宅、写字间、商业、酒 店、公寓多种产品的混合,会在一定程度上减少项目的投资风险,因此不少酒店 公寓项目就是在这样一种前提下产生的。沈阳写字间市场的冷淡,也促使了酒店公 寓的发展,与写字楼相比酒店公寓可以办公、可以居住,功能齐全,可以满足更 多消费者的需求,于就是对写字楼的改造,成为众多开发商的一种手段,在沈阳, 这样的酒店公寓项目至少在5个以上。 从酒店公寓的发展分析,我们不难瞧出其目标客户的容量就是相对有限的, 而且公寓与酒店、写字间、住宅之间有较强的替代性,其潜在竞争对象较多。因 此不分位置、地段与市场具体需求而大量建设酒店式公寓的做法都可能招致较大 的市场风险甚至会降低整个房地产市场的形象, 从目前的沈阳酒店公寓市场, 瞧, 很多项目就是不伦不类的,而政府对酒店公寓的开发更就是没有限制,如何提高开发 商与消费者的认识,政府应该出台一些政策加以指引,比如对酒店公寓的硬件与 软件建设应该有一定的指标控制。 2003 年沈阳酒店公寓市场回顾 2003 年沈阳酒店公寓供应量与消化量表 供应量 供应户数 消化量 消化户数 消化率 项目名称 (平方米) (套) (平方米) (套) ( %) 五里河大厦 A 座 15000 144 13000 120 90% 金茂国际公寓 32000 380 5500 90 17% 皇城酒店公寓 28000 418 5200 100 19% 腾龙国际公寓 10000 178 6200 110 62% 博润大厦 41000 598 5300 100 13% 合计 126000 1718 35200 520 28% 严格意义上,2003年沈阳酒店式公寓只有五家:五里河大厦、金茂国际公 寓、腾龙·国际公寓、皇城酒店公寓与博润大厦 当然市场上还有个别项目包含, 少量此类产品,总体供应量约为14万平方米,总套数约为1800