2007年11月崇左项目2期产品定位报告.pdfVIP

崇 左 项 目 二 期 报 告 产 品 设 计 引 导 部 分 南宁仙舟项目管理顾问有限公司 2007 年 11 月 目 录 第 一 部 分 基 础 研 究 ————————————P —————————————————————————————— 一、市场需求分析————————————————————————P 二、市场供给分析————————————————————————P 三、市场竞争分析————————————————————————P 四、目标客户对产品的需求特征——————————————————P 第 二 部 分 项 目 2 期 规 划 ——————————P 一、 规划原则———————————————————————P 二、 项目 2 期规划方案—————————————————————P 三、 产品类型规划—————————————————————P 第 三 部 分 产 品 总 价 、 面 积 ————————P 一、 2 期产品面积、总价————————————————————P 第 四 部 分 主 要 产 品 类 型 ——————————P 一、 产品类型—————————————————————————P 二、 户型面积配比———————————————————————P 第 一 部 分 基 础 研 究 一、市场需求分析 (一)全市房地产年总需求量估算。 由于崇左市刚立市四年,城区房地产市场起步晚,历经 06、07 年的市场培育,现住宅开发已由单位集资房向商品房转变,现按近两年成交的套数进行推算。 ■ 年成交套数 根据 2006 、2007 年成交的商品房统计,占天占地成交量约 420 套,商品房套宅成交量约 830 套。 (二)需求影响因素之人口 与人口的变化 人口就是房地产需求的基础,人口的变化对房地产需求的发展有着重要影响,崇左市的人口状况有如下特征: 1、全市人口规模较大,但城市人口少 至 2004 年全市常住人口近 229、67万人,市区人口 7 万人,辖区市区 3、54万,市区人口占全市人口的比例 3% 。 2、人口增长主要源于城市管辖扩大 2005 年末,崇左市市区常住人口近 230 万人,目前崇左市成立仅 4 年,起步发展较晚,以第一产业为主,目前该市市区人口不多,以农业人口为主,目前 崇左的人口增加的动源就是原南宁市西部7 县合并。 3 、城市化率低 目前崇左市的常住人口的城市化率为22%,与广西平均水平相差约 10 个百分点,属较低水平。 4、农业人口比例高 崇左市农业人口占 84% ,目前二、三产业基础较为薄弱,对第一产业从业人口转化支撑不足,对外来人口吸引力有限。 (三)需求影响因素之就业情况 与就业情况的变化 1、全社会从业人员数 社会就业状况也就是影响房地产需求的基础因素之一,就业状况反映当地的经济状况与收入状状况,崇左市目前就业形势及对房地产需求的影响如下: ◇ 崇左就是以农业为主的城市,其中农业人口,辖区所在第二产业从业人口 23148,人,第三产业从业人员 28794,第二、三产业合计 51942 人,非农从业 人口基数不大,目前对房地产需求仍较小。 ◇ 由于崇左市立市不久,工业总量仍较低,随着二、三产业加快发展,从业人口增加将加快。 2、崇左市市区主要职业结构 职业结构的分析,对房地产的目标客户群的选择有重大的价值,依崇左房地产市场来经验瞧,具有收入稳定职业人群,与一些企业主、蔗农就是 地产最大 房 的潜在购买群体,以下的职业将就是 本项目的潜在客户群体。 ◇ 公务员,人数约 2000 人,随着各级机构逐步完善,未来这一群体仍有扩大。