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土地增值税培训 第一讲：土地增值税的概念 第二讲：土地增值税的特点 第三讲：纳税义务人 第四讲：纳税范围 第五讲：计税依据 第六讲：土地增值税税率 第七讲：土地增值税的减免 第八讲：纳税地点 第九讲：征收机关与征收方式 第十讲：土地增值税的纳税登记、申报 第十一讲：土地增值税的行政处罚 第一讲：土地增值税的概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物所取得的增值额 为征税对象，依照规定为税率征收的一种税。 所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土 地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。 80 年代后期，我国开始对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让、 转让。为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调解土地增值收益，维护国家权益， 国务院于 1993 年 12 月 13 日，以国务院令 138 号公布了《中华人民共和国土地增值税暂 行条例》 （以下简称《条例》），自 1994 年 1 月 1 日起施行。财政部于 1995 年 1 月 27 日， 以财法字 [1995]6 号颁布了 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （以下简称细 则 ）。北京市人民政府以京政发 [1996]7 号下发了 《关于征收土地增值税有关政策的通知》 ， 明确规定 1994 年 1 月 1 日（即细则发布之日）已办理房地产转让手续的，暂缓征收该项 目的土地增值税。也就是说，北京市土地增值税从 1995 年细则发布之后开始征收。 第二讲：土地增值税的特点 （一）土地增值税的主要特点： 1.土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税。这一 点与营业税有些类似。 2.土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时要以转 让房地产的收入减除规定的扣除项目金额来计征。这一点与企业所得税有些类似的地方。 3.土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准。这一点与财产 税有一定的共性。 4.土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经 济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。 （二）土地增值税征收的特点： 1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 我国的土地增值税将土地、房屋的转让收入合并征收，作为征税对象的增值额，是纳 税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。 2.征税面比较广 凡在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个 人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为 的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，均有缴纳土地增 值税的义务。 3.采用扣除法和评估法计算增值额 土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除 法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房 地产申报不实、成交价格编低的，则采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。 4.实行超率累进税率 土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行 分级计税。增值率高的、适用税率高、多纳税，增值率低的，税率低、少纳税，税收负担 较为合理，便于体现国家政策。 5.实行按次征收 土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根 据每次取得的增值额征一次税。 第三讲：纳税义务人 所谓纳税义务人（简称纳税人） ，是指根据税法规定直接负有向国家缴纳税款义务 的单位和个人。 土地增值税的纳税义务人在《条例》第二条中作了规定： 转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物 （以下简称转让房地产） 并取得收入 的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人） ，应当依照本条例缴纳土 地增值税。 《细则》的第六条对纳税人作了具体补充说明： 条例第二条