引入社会资本参与土地整理.pdfVIP

引入社会资本参与土地整理 —— 对我区 “两安 ”用地开发整理融资模式的探讨 一、撬动土地杠杆，助力城市发展 日前，长沙市委书记陈润儿接受人民日报、 新华社等主流媒体采 访，描绘 “两型社会 ”美好蓝图时这样说到： “长沙的未来看河西 ”，并 提出先导区建设要在推进土地管理制度等方面大胆探索， 尽快实现城 市建设从粗放经营向集约经营的转变。 岳麓区作为大河西先导区建设 的主战场，在其中扮演着重要角色，肩负着艰巨的历史使命。按照市 委提出的 “拉开道路框架，形成承载功能，拓展产业优势，展现新区 雏形 ”的三年行动计划要求，加快市政配套建设和进行产业结构调整 乃当务之急。 由于岳麓区城市建设发展起步较晚， 目前我区的家底薄， 财力弱，有限的财政预算资金难以满足城市大建设、大发展的需要。 土地是资源之母，财富之本，是可充分利用的宝贵资源，城建投资运 营主体需要深化 “经营城市 ”的理念，将城市建设与土地资源的开发利 用结合起来， 利用土地资源进行筹融资， 用土地收益弥补项目投资缺 口，通过撬动土地杠杆，助力城市 “又好、又快、跨越发展 ”。 根据长沙市 《关于进一步加强被征地农民安置工作的意见》 相关 精神，我区今年出台了《岳麓区 “两安 ”用地处置管理暂行办法》，办 法以“推动土地集约利用，促进社会主义新农村建设，维护农村集体 经济组织及村民合法权益”为中心思想，由政府进行宏观调控，运用 市场手段进行土地整理项目的运作，按照 “效益优先、有序推动 ”的原 则，全面推动 “两安”用地的开发整理，充分盘活区内存量土地资源。 二、资金来源受限，困扰我区土地开发整理工作 根据文件精神，我区剩余的“两安”用地由区政府委托长沙市麓山 城投土地开发有限责任公司统一收购， 由其作为运作主体进行土地一 级开发。所谓土地一级开发是指由政府或其委托的企业， 对区域范围 内的城市国有土地 （毛地）或乡村集体土地 （生地）进行统一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使之达到 “熟 地 ”出让标准，再对 “熟地 ”进行有偿出让或转让的过程。土地从征地 拆迁到进入交易市场，往往需要 1～3 年的时间，而土地增值收益定 向返还所需时间可能更长， 因此，土地整理运作主体必须融资垫付巨 额资金在一个较长的周期内进行土地一级开发。 目前我国土地整理项目融资主要依靠政府，绝大部分资金来源 于以下三块：第一，政府财政拨款；第二，银行信贷或集合委贷获取 资金；第三，通过信托公司发行信托产品筹措资金。统一收购开发整 理的制度实施后， 客观上要求对需要盘活的土地实行敞开收购。 在我 区财力有限兼顾不够的现实情况下， 通过银行信贷或信托筹资成为土 地整理项目融资的主要途径，但由于国家宏观调控，信贷政策从紧， 想通过这两种方式实现融资也变得异常困难。 土地整理融资难的问题 进一步凸显， 资金来源受限必定会严重影响和制约土地开发整理的推 进和产业化形成。迫切需要另辟蹊径，寻找出一种适合、高效的融资 模式。 三、土地整理项目融资模式分析 从理论上来说，土地开发整理项目的