世联_华强河南安阳开发区地产项目前期定位报告_.pptxVIP

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  • 2021-11-14 发布于江苏
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世联_华强河南安阳开发区地产项目前期定位报告_.pptx

版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归世联地产参谋〔中国〕所有,未经世联地产参谋〔中国〕书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。;商业秘密声明;工程属性及目标分析;;工程四至:——地块周边除了安阳师范外,根本为集资房,如安彩嘉园、创业家园、安钢御景苑等,地块内根本为小麦耕地。;工程属性:;华强集团安阳的第一个工程,树立企业高科技品牌形象; 工程启动期以低本钱启动,迅速回流资金,为后续开发打根底; 本工程在安阳引领生活潮流;;安阳城市背景分析;安阳位于晋、冀、豫三省交界处 ,是豫北地区的区域性中心城市,辐射半径长。;城市 文化;安阳市经济总量水平不高,但增长较快,连续几年保持在15%左右,高于全省水平。;安阳市居民收入水平较高,城镇人均可支配收入排在全省第三位;制造业从业人数占到40%,其工资收入水平较高,是提升安阳人均收入水平的主要原因。;第二产业为安阳市的主导产业,占总产值的60%,城市产业重工化特征明显,第三产业稳步开展。;重工业主导的产业结构以及建成区人口密集使得安阳从城市建筑到城市环境都充满工业化痕迹,以铁西板块最为突出。;安阳城市功能布局根本形成,各区域功能划清楚显;同时各区域开展不均衡,主要的生产、消费区域集中在西区和老城区,形成“西区挣钱,东区消费〞的城市行为格局。;城市总体规划确定城市按照“多中心、多组团〞式开展,重点是以安东新行政中心向东、向南开展,以此拉大城市框架,加快城市化进程。;房地产市场分析;安阳经济开展强劲,单位集资房和政府福利房逐渐退出市场,房地产开展和城市化将同时进入高速开展阶段。;安阳近年土地供给总量较大,尤其20**年供给量到达了4200亩;宏观政策调控下,06—07年土地供给趋于理性化。;从近三年出让土地用途来看,用地性质逐步多样化,工业用地比重波段性下降,商业及居住用地比例增加明显,这是城市房地产市场快速开展的一个标志。;居住用地出让量与地价关系图;20**年集资建房的大量存在,对市场形成了较大分流,致使商品房的销售量和销售价??有所下降。;国企和机关单位规模存地,有近120万㎡集资建房即将陆续进入市场,这将对未来商品房市场造成一定影响。;;安阳房地产市场健康开展,商品房销售面积大幅提升,市场需求稳定释放。;房价收入比处于合理范围内,相比国内其他城市安阳市场处于良性健康的开展状态。;市场供给产品形式丰富,已从纯多层供给过渡到多层小高层为主流+少量高层产品。;供给结构趋同,均以三居室为主,两居及以下的户型供给量很少,且市场认可度较低。;市场主力产品是三房两厅两卫,面积区间为130-140㎡,市场典型工程该类产品比例根本在60%以上。;商品房价格按板块呈现明显由西向东上升趋势,西区由于环境污染而居住认知较差,板块均价最低 。;价格 特征;工程规模普遍较小,园林景观少,公共活动空间严重缺乏,社区整体品质感差。;市场存量供给均匀分布在铁西、东区和老城区;08年后老城区土地供给缺乏,东区和开发区将成为重点供给区域,铁西将成为他们直接竞争区域。;整体市场产品素质不高,处于“粗放型〞设计阶段,户型差异化不明显,产品创新空间大。;建筑 风格;园林 分析;;大盘+产品是枫林水郡和京林中央公园实现快速销售的共同原因。;按收入划分的安阳市购房客户呈典型的金字塔结构。;;客户购房需求处于住区化向品质化转变阶段,“好物管〞和“好品质〞是客户的主要关注点。;工厂宿舍、公务员小区的存在,使多数安阳人仍以工作生活不分的“大院〞生活为主;或是封闭的“公寓〞式伪现代生活,而提倡邻里交流、开放融合的“社区〞生活那么是现代生活方式的代表与典范;住宅板块化格局已逐渐形成,各板块依托不同的资源形成其核心竞争力。;中央公园;洹水 板块;项目名称;典型工程:辉龙城市花园 开发商依靠领先市场的产品品质和设计理念,以高尚社区形象迅速得到市场的追捧。;典型工程:滨河国际花园 紧邻辉龙城市花园,纯小高层板式物业。;卖点一:安阳首座国际化亲水生态住宅; 卖点二:复式单位首层客厅挑高6米 ; 卖点三:小区拥有高智能的平安监控系统; 卖点四:小区实行严格的人车分流,保证小区交通的畅通。;铁西 板块;项目名称;典型工程:枫林水郡 一、二期开发商依靠长久的开发口碑,大盘理念,以及成熟配套,获得铁西客户的认可。三期资金出现问题,市场开始顾虑开发商实力,一定程度上影响了销售速度。;典型工程:中盛梧桐园 安钢中心区小高层物业,产品中规中矩,没有创新。;中心 板块;项目名称;卖点一:欧式建筑风格,设计突出尊贵感; 卖点二:工程位于市中心,享有成熟生活圈,配套齐全; 卖点三:阔绰大户型设计,吸引了众多的城市中高端客户,其中引入了入户花园概念;;典型工程:博地苑 位于城市中心地带,工程规划有一栋19层的五星级酒店。;

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