房地产行业某园营销策划方案.pptxVIP

根据开发概念的推导得出本项目“中心城”的概念。;品牌要求;财神酒店;项目名称的详细解释;代表新的都市中心，由于项目地处顺德、南海、佛山的交界处，所以此命名符合地域上的概念。 市调表明客户群向往现代化高素质的生活，所以此命名有自成一体的含义，生活设施应有尽有，符合开发概念要求。 中心城三字朗朗上口，词义可以让人联想“创新”、“积极”、“优越”等含义，和奥园品牌相符。 以“中心”命名也体现本项目是指标性楼盘，而居住在本项目也是身份的象征。身份象征对大多消??者都有极强吸引力。;项目名称不加“顺德”、“乐从”等定语;二、宣传口号建议;2.1 奥园成功口号的分析;在广东的各个奥园，最深入民心的宣传口号有以下几个：;分析以上口号，有下列共性：;2.2 本项目具体情况分析;根据以上分析，本项目复合产业的方向有：;2.3 宣传主题的提出;宣传主题解释;“优越”紧扣当地人注重社会地位的心态。 “都市”集中体现当地人向往“时代感强”、“大城市”的心理（市调结果）。 “都市”反映了生活便捷、教育设施完善、文明等特征。 “都市”也表明了本项目“中心城”造城的概念。;“假期”是本项目复合旅游产业的体现。 “假期”在本项目有“奥林匹克公园”、“MALL”（大型购物中心、娱乐中心、饮食城）、酒店、国粹文化等支持。 “假期”符合当地人悠闲的生活习惯（当地人喜欢都市的时代感和现代化，并不真正喜欢快节奏的生活） 此口号用词简洁、没有特别难理解的词语，易为当地市民接受。 该口号有引导消费的作用。;2.4 备选宣传口号;拥抱都市新生活;舞动奥龙新都市;三、制定项目市场推广整合营销策略;产品与消费者的6个层面;A、产品满意度（核心层面）;E、商誉→通过一个产品的定位及持有品味从而提升身份价值。;第一步：利用奥园现有品牌的炒作，建立本项目的品牌 第二步：利用本项目的特性结合当代文化， 突出项目的个性内涵 第三步：通过本项目的优化，提高发展商品牌， 丰富大品牌的内涵;主体思路： 奥园品牌提升作为一个整体战略，不再是简单的项目自我品牌的复制及提升，是通过奥园特有属性——“运动”特性在消费者中进一步扩展，使所有奥园“大品牌”的形象在所有消费者心目中的得到提升，从而将奥园品牌整体带入到一个更高的层面——“所有消费者的认同感的提升及自我价值的体现”。在奥园大品牌帮助各项目指名度得以提升后，并结合各个奥园项目应有特性，从而丰富奥园大品牌的内涵。;知名度;预热期;四、销售部署建议;;;有一定的市场销售气氛;有相应较佳的推广承接，以利于项目市场热度的保温与延续;由目前与贵司沟通获知，项目暂定的开售时间为2003年9月份，敝司认为9月份是一个相对较理想的时机，结合到上述敝司对项目开售时机选择条件的分析，敝司建议项目首度开盘能提前至8月，原因如下：;夏季一般是楼市一年中的销售旺季，把握住楼市销售旺季，已赢得先机； 8月份开售只比原计划提前一个月，对工程进度影响较少，届时项目工程形象仍较理想； 8月中上旬刊登广告，经过大约2-3个星期的铺垫期后，可于8月底正式销售，并可利用9月份为销售调整期，稳步消化前期的广告及客户资源； 正式推售的一个月之后，正值“国庆”黄金周长假期，可利用此黄金时间搞宣传促销，为项目“保温”，进一步开拓销售局面；;4.2 销售周期;8;销售时机：2003年8-10月;销售时机：2003年12月-2004年春节前;销售时机：2004年4-6月;销售时机：2004年8-10月;A、别墅的销售可于首次公开发售时开始，首期推出约150套单位配合洋房的销售，以满足不同类型的客源，并不间断少量渗透出货。 B、待项目配套之MALL大型商场试业营运后，以悠闲、渡假、消费的生活气息推动别墅的销售。 C、于洋房第三阶段强势销售期时，即2004年“五·一”长假期前后，籍别墅区各项硬件设施完善之际，举办大型展销会，争取较大的成交量。;4.3 销售方式;【中海名都】——抽奖认购;【盈翠华庭】——排队认购;;在上述两种开售方式中，敝司认为都具有可行性，具体以何种方式为主，须待日后项目实操阶段，结合当地市场情况和项目特征而定。;五、公关活动;故此，敝司建议顺奥项目的系列公关活动应配合市场推广整合营销的程序进行（半循环式）。;也就是说要：;预热期;5.1 具体公关活动内容;B、与乐从政府共同制定“创新世纪中国首个完全小康国际化城镇”的战略远景，并在此远景的基础上，举办“新乐从规划展示月”活动，塑造乐从在珠三角新兴经济、文化中心的地位。通过与政府合作，将纯企业推广行为上升为政府推广行为；;（项目开盘前1个月至开盘后的销售初期）;;;;小结：;六、媒体建议;6.2 媒体选择比例;;推广渠道建议及费用比例图：;线上手段：;线下手段：;各阶