房地产调控推动中国房地产转型课件.pptVIP

; （二）中国房地产转型方向;（一）中国房地产行业转型的驱动力;（一）中国房地产行业转型的驱动力;（一）中国房地产行业转型的驱动力;（一）中国房地产行业转型的驱动力;转型方向之一：保障房大规模建设，加速市场轨与保障轨的合理分工 从目前的保障房存量占比来比，截至2010年底，扣除廉租房直接补贴的部分，保障房在整个住宅存量中的比重仅在10%，尚有大量城市低收入家庭未进入保障房的覆盖范围。按照“十二五”期间3600万套保障房的基本目标，2015年底，保障房存量占比将逐步达到30%，基本覆盖城市低收入家庭。 ;转型方向之一：保障房大规模建设，建立市场轨与保障轨的合理分工 2011年房屋总新开工面积约19亿平米，其中商品房为约14亿平米，保障房为约5亿平米，约占总新开工的26%。保障房在房地产投资中的比重快速增大，有效的起到了经济减速“减震器”的作用。 2012年我们预计商品房新开工将同比负增长10%，自11年的14亿平米下降到约12.6亿平米。保障房预计新开工700万套，约3.5亿平米。因为11年1000万套新开工保障房在12年进入后续施工期，再加上新开工的700万套，12年将进入保障房施工和竣工的高峰期。我们测算12年保障房施工面积将约占房屋总施工面积的14%，对房地产投资额持续发挥支撑作用，同时也为国家的房地产调控赢得了时间。 ;转型方向之一：保障房大规模建设，建立市场轨与保障轨的合理分工 以北京为例，2010年低收入人群，户年可支配收入仅可购买2.6平米五环外的商品住宅，无力通过市场轨满足住房需求。所以保障房正好可以较快的满足低收入人群及部分中低收入人群的住房需求，改善他们的居住环境。 最终形成市场轨和保障轨双规并行、合理分工的市场结构。 ;转型方向之二：行业集中度提升，分工细分，专业化程度提高 行业集中度提升：2011年全国地产销售前20强销售额达到8773亿元，市场占有率提高到15%，并且预计未来将进一步提高。;转型方向之二：行业集中度提高，分工细分，专业化程度提高 分工细分，专业化程度提高：11年在宏观调控下地产公司的产品定位继续细分和强化，目前可以大致分为以下几类： 第一类：为坚持普通住宅开发，强调高速周转和快速去化，继续以普通商品住宅为主要产品，主要满足首次置业客户的需求的企业。 第二类：为瞄准中高端人群，布局核心城市，专注中高端楼盘开发的企业。 第三类：为强调普通住宅开发销售和商业物业开发并持有，以住宅开发销售回款提供资金，支持持有型商业物业开发的模式，获得长期稳定收益的企业。 第四类：为坚持一二线城市核心区域商业综合体开发并持有，单纯获得长期稳定租金收益的企业。 第五类：为进行开发区建设和运营，开拓工业地产领域，布局核心城市周边为核心城市做工业配套的企业。;转型方向之三：房地产金融产品快速发展，开发商资金来源种类多样化 因为银行贷款的趋紧，开发商对于其他地产开发融资方式的倚重愈发加强。 截止11年底，房地产信托资金余额已达6882亿元，约占信托业总余额的14.8%（另外有一部分信托以其他名义发行但是最终还是流入房地产行业，但是实际规模难以统计）。 其中面向公众发行的集合信托占比约为64%，持续增大。部分居民投资从房地产实物转向以房地产信托为代表的金融产品。 开拓除银行开发贷款外的资金来源成为开发商的另一挑战。;转型方向之四：区域分化 随着中国经济区域增长格局调整，中西部增长更为活跃，制造业内迁和城市化将吸引流动人口向该区域转移，从而使中西部地区及二三线城市成为中国房地产市场新的增长点。 从2011年重点监测企业新增土地储备分布情况来看，房地产企业对二三线城市的土地储备布局显著增加，显示中国房地产市场的新兴增长点正在逐步积聚。 ;转型方向之四：区域分化 从土地出让的区域结构和土地出让金的贡献比例来看，2011年中西部和东北区域的土地出让金绝对量和贡献份额都有所增加，过去10年也是土地“量价齐升”的两大区域，显示中国土地市场结构的区域转移早已开始。2011年中西部地区在全国土地出让金的占比为24%，仅次于长三角，为第二大贡献源，而10年之前，这一比例仅为3%，从土地长周期的视角看，这个比例的大幅跃升显示中西部在全国中国经济和房地产市场结构的重要性也在显著提高。同时中西部地价仍为全国最低水平，在目前的政策导向下，房地产调控对该区域的冲击也相对较小。;转型方向之五：传统住宅开发的“加工制造业”属性仍具有相对优势 国内一些龙头开发商的核心优势在于它作为一个住宅的“加工制造业”品牌仍具有相对的优势和成长空间。 房地产“加工制造业”的核心竞争力在于：其一是踩准周期节拍，即周期低谷拿地，快速开发，周期上行销售，快速回笼，到目前为止，部分龙头地产商在这方面表现占优，并不是所有开发商均能够适时拿地，并在多个城市布局多个项目