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（一）基准地价系数修正法 1 、基准地价系数修正法的基本原理和公式 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数 表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等 与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正 系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方 法。其公式为： 地价＝基准地价× （１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修 正系数×容积率修正系数±开发程度修正 2 、市基准地价成果 《市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》 （政文[2014]37 号）于 2014 年 8 月 29 日公布实施，文件中附的 《市 市区土地基准地价表》 适用围为市市区围的国有土地， 基准地价的涵 如下： （1 ）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关 费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、 利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开 发费等部分构成； （2 ）基准地价估价期日为 2013 年 1 月 1 日； （3 ）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、 公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐） 、公共管理与公共服务 用地（旅游、娱乐） 、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用 地八种用途； （4 ）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储 用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、 水域及水利设施用地三个级别； （5 ）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地 40 年、工矿仓储用地 50 年、住宅用地 70 年、公共管理与公共服务用 地（不含旅游、娱乐） 50 年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱 乐）40 年、特殊用地 50 年、交通运输用地 50 年、水域及水利设施 用地 50 年）； （6 ）土地开发程度：宗地外部“七通” （即供电、供水、排水、 通讯、通路、通气、通暖） ，部土地平整； （7 ）市市区土地基准地价成果。 市市区土地基准地价表 单位：元 / 平方米 公共管理与公 公共管理与 水域及 工矿仓储 共服务用地 公共服务用 交通运 特殊 类型 商服用地 住宅用地 水利设 用地 （不含旅游、 地（旅游、娱 输用地 用地 施用地 娱乐） 乐） 一级 9000 8400 1125 3000 5100 2700 1650 1050 二级 7500 6750 915 2325 3750 1800 975 675 三级 6300 5550 720 1725 2700 1200 450 420 四级