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房地产合作开发模式及风险分析 目录 1. 房地产合作开发的主要模式 2. 制作和签订房地产合作开发合同应注意问题 3. 制作和签订房地产项目转让合同应注意问题 4. 房地产合作开发合同主要条款 5. 房地产项目转让合同的主要条款 6. 专题一：房地产合作开发概念与类型 7. 专题二：房地产合作开发行为的特征及认定 8. 专题三：房地产合作开发的主体资格 9. 房地产公司如何选择开发模式 10. 房地产合作开发中需注意的问题浅析 =本文较长，建议收藏，阅读时间 30mins= 1. 房地产合作开发的主要模式 1、房地产联建 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（ B 企业）与提供土地的 一方（ A 企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例 分配房屋和土地使用权， 并以各自所有或者经营管理的财产承担民事 精选文库 责任的房地产合作开发行为。 一般适用有提供土地方与房地产开发公 司之间签立。 双方可以约定： A 企业出地、 B 企业出资金、技术、劳务，双方合作 开发。 该方案需要注意的细节是： 项目开发需要以合作双方的名义向政府部 门办理审批手续和各种证件许可。 另外 B企业投入资金参与房地产开 发并享有最终一定成果。同时， A、B 双方还需要到国土部门办理土 地权属的变更手续， 依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定 分成比例变更登记到 B 的名下。 项目开发完成后， A 企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使 用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。 B 企业按照分出的 房屋公允价值计算销售不动产营业税、 土地增值税、 印花税和企业所 得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售， 看似没有享受税收优惠， 但以 A 企业 为开发主体转变为以 A、B 双方合作名义上的开发主体，符合开发资 质要求，项目经营核算以 B 企业为主， 项目涉及的税金也以 B 企业为 主体计算缴纳。避免了以 A 企业名义开发带来的一系列问题。 — 2 精选文库 2、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中， A 企业不需要自用开发产品，哪么除联建 方式外， A 企业可以考虑直接转让土地使用权给 B 房地产开发企业， 完全以 B 企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、 土地增值税、印花税、企业所得税以 B 企业为主体计算缴纳。整个开 发过程能够名正言顺。 这种方式下 A 企业转让土地使用权应当缴纳营业税、 土地增值税、 印 花税、企业所得税。 B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 3、组建项目开发公司 项目开发公司是指提供资金、 技术、劳务一方的与提供土地的一方以 组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形 下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。 一般适用于合 作双方都不是房地产开发公司，用于商品房开发的情形。 A 企业以土地使用权作为对 B房地产企业的投资，项目开发以项目公 司名义立项并办理有关手续。 在合作开发协议中对开发模式、