东莞盛和新都会商业营销策略方案74PPT.pptxVIP

盛和新都会商业营销策略案瑞峰置业上集回忆……区域总结：清溪——商业处女地天时 篇股市进入低靡期，形成股市的二八格局，即只有20%的人会赚到钱，大量资金撤出股市，寻找新的投资渠道；人民币升值、加息，中国面临严重流动性过剩和高速通货膨胀，人民币不断贬值；“9.27〞房贷政策下，住宅投资市场受到打压；大量闲置资金流向商业地产，商铺销售旺盛，工程面临市场环境利好；政策影响　主要政策：商业用房贷款首付款比例提至五成，商业用房应为已竣工验收的房屋；对以“商住两用房〞名义申请贷款的，首付款比例不得低于45% ； 国家对房地产调控更加严厉，商业按揭的首付加大，按揭门槛提高，商铺竣工前销售的难度加大；天时 篇06年东莞市各镇GDP排名〔截止至15名〕镇区名称长安虎门东城南城厚街塘厦清溪常平石碣大朗寮步莞城大岭山凤岗中堂GDP(亿元)152.2148.5132.4131.6120.6115.3112.8110.388.685.074.173.068.263.651.2名次123456789101112131415清溪镇GDP总量位居东莞32个镇区中第7位，镇区排名第5位，仅次于长安、虎门、厚街、塘厦；随着清溪经济的快速开展，消费需求得到释放和提高，呼唤中高档综合型消费场所的出现。排位接近的四个镇区目前商业状况厚街镇GDP排名：全市第6位；龙头商场：超市类〔乐购、华润万家、百佳〕、 百货类〔天和百货、明丰百货〕等；形象档次：各大商场均以中高档定位；商业规模：各商场经营面积均处于1万平方米以上，主力商场面 积合计约15万平方米；最高租金：商场临街商铺最高租金约300元/平方米；商业经营情况：以康乐路华润商场经营情况较好，其他各商场因 刚开业，尚处于市场培养期，其经营情况一般。塘厦镇GDP排名：全市排名第7位；龙头商场：天和百货、天荣百货、大新百货等；形象档次：商场定位中档商业规模：各商场经营面积均处于1万平方米以上，主力商家面 积合计约6万平方米；最高租金：临街商铺最高租金约200元/平方米；商业经营情况：主力店商场内人流量较多，已在当地具有较高的 口碑效应，经验情况较好。常平镇GDP排名：全市排名第8位；龙头商场：乐购、华润、天虹百货、大和百货等；形象档次：商场定位中高档商业规模：各商场经营面积均处于1万平方米以上，主力商家面 积合计约10万平方米；最高租金：临街商铺最高租金约350元/平方米；商业经营情况：该镇的商业气氛较浓，较多异地客户慕名来此消 费，主力商场经营情况较好。石碣镇GDP排名：全市排名第9位；龙头商场：华润万家、嘉荣商场等；形象档次：商场定位中档；商业规模：各商场经营面积均处于2万平方米以上，主力商家面 积合计约6万平方米；最高租金：临街商铺最高租金约300元/平方米；商业经营情况：商场位于中心位置，其优越的地理位置吸引了 较多的消费者，经营情况较好。小结GDP相近的四大镇区已经有较多的知名品牌商场进驻〔包括国外品牌〕，与街铺共同形成城市商业中心；主力商场均以商业面积超过1万平方米中高档定位，以树立商场形象；主力店商场临街商铺因人流较大，其租金均超过200元/平方米。商场内人流量多，经营情况较好，均起到标杆型商场的作用；清溪商业现状缺少现代城市商业中心！清溪商业清溪商业清溪商业清溪的商业：混乱的、无头的、无序的一直以来新商圈有地无人，老商圈有人无地清溪商业需要领导者！地利 篇清溪——经济强镇，GDP排名靠前，社会消费品总额高清溪的地王老商圈唯一新工程，无需商业培育新老商圈连接带，前景空间广阔占尽天时地利不但是清溪本地最具投资价值的商业，更是商业泛滥的东莞市难得一见的高价值商业所有外在条件都将工程指向经济强镇地王位置的标杆型商业这样的商业价值如何？本地无可比工程，选择总人口、人均社会品零售总额相似的镇进行环比可比镇区地王价值镇区名称年份户籍人口(人)外来暂住人口(人)总人口(人)人均社会消费与零售总额(元/人)清溪镇2006337493154163491655331 大岭山镇2006412022138132550155807大朗镇2006660151821902482055784 大朗地王：长盛广场 繁华路段临街商铺均价：30000元/㎡ 最高售价：35000元/ ㎡最高租金:250元/㎡ 大岭山地王：凯东新城 繁华路段临街商铺均价：30000元/㎡ 最高售价：35000元/ ㎡最高租金:300元/㎡ 类比相似镇区的商铺销售价格，我们认为工程商业的价格是：临街商铺：25000~35000元/㎡内街商铺：12000~18000元/ ㎡如何实现价格水平？如何在此价格水平的根底上实现快速销售？营销推广思索商业的立市之本——信心经营前景 → 业态、产品定位的精准开发商实力