红巨大厦市场定位营销策划提报.pptxVIP

红巨大厦市场定位及营销策划提报;本提报由四部分组成 第一部分:市场分析 第二部分:项目分析 第三部分:项目定位分析 第四部分：项目VI及包装;第一部分:探手蓝海，试问深度与广度 一、宁波写字楼市场宏观概况 二、宁波各区域在售写字楼楼盘 三、本项目区域概况 ;1993年－1996年;2、2005-2008年宁波写字楼供销情况;市四区;蓝海结语：2008年宁波写字楼市场;4、2009年1月－5月宁波写字楼市场成交情况;蓝海结语： 2009年1月－5月宁波写字楼;1、海曙区： 因为交通、商务商业等配套因素，区域内汇聚了市场最高端的写字楼，已形成规模效应。老写字楼内部配套设施不完善、交通拥挤等现象日益突出，市场后续供应不足。;2、江东区： 配套因素不逊于海曙，区域内写字楼较多，未来供应体量惊人，受城市发展影响，区域前景看好，但产品竞争激烈。;区域;3、高新区： 目前高新区写字楼市场尚处于起步阶段，随着高新区的发展，未来将会更多写字楼供应。;4、鄞州区（项目所在区域）;小结;三、本项目区域概况;本项目位于鄞州新城区南部商务区北部，商务区一期地块内。; 作为宁波城市副中心，鄞州新城区的定位是“经济、文化、行政中心”，巨大的商业、办公体量使得板块的居住氛围逐渐浓厚。作为市委、市政府“中提升”战略的重要项目和鄞州现代化建设的重要工程的南部商务区于06年12月开工，它不但是鄞州新城的核心区域，也是未来宁波南部的核心区域，将与老城区一起承担宁波城市中心区的职能。; 鄞州新城区的远景规划一直到2010年，届时计划容纳20万人口。根据市里“南居北工”的发展战略，鄞州新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，从总体布局来看，建成后的鄞州中心区商圈将直接影响到江东区、海曙区甚至江北等地区，成为宁波真正的副中心。;地块编号;3、南部商务区未来推量预估;1、办公多区域时代——宁波海曙、江东、高新区、鄞州区都有大量写字楼推出，且区域性购买倾向； 2、客户多选择时代——鄞州和江东两区相加的供应体量在170余㎡。加上08年存量近80万㎡，后续的写字楼供应量约250万㎡，客户群可选择面广； 3、产品多竞争时代——宁波写字楼量大，且客群单一，而南部商务区同区域竞争对手多，产品优势及附加值成为区分重点；; 我们需要乘风破礁！;我们的目标是 礁石 绕开或炸毁 借风 抓住优势，直击胜利;第二部分：工欲善其事，必先利我器 一、本项目竞争分析 二、项目SWOT分析 三、项目竞争策略 四、项目定价建议 五、项目面积分割建议 ;项目概况;2、南部商务区竞争分析——装修分析;产 品;产品;产品;产品;小结：;5、宁波重点个案借鉴;中信银行大厦（金隆国际） 由宁波金隆置地有限公司开发，上海中普企业集团公司投资，台湾潘冀联合建筑事务所设计，位于镇明路与灵桥路交叉口，南苑饭店正北面，目前已交付使用 占地2万㎡，总建4万㎡左右，主楼为一幢26层塔式结构写字楼，单层面积1400㎡，层高，得房率70%；另有总面积为6600㎡的商铺，商铺分为两层，挑高米，可租可售。;中信银行大厦（金隆国际） 内部配套：空中花园广场和景观大堂 外部配套：大楼本身配套不是非常的充足，但是由于五星级酒店南苑饭店就在其对面，所以在一定程度上能够为该写字楼提供相应的配套设施，如：游泳池，健身中心等，除此以外，该写字楼周边银行较多。 大堂：该写字楼拥有近700㎡的带精装修的挑高的豪华大堂 电梯：配有6部限载15人的进口奥的斯电梯，并且该写字楼的电梯厅为精装修 空调系统：使用美国麦克维尔分户计量集中式中央空调，空调使用时间由物业公司统一制定 车位配比：共设地面100个，地下300多个停车位，部分车位带产权。车位配比达到了1:1 物业管理：由第一太平戴维斯执行顾问，亚太酒店物业进行管理，物业费为9元/㎡·月，服务内容包括保安、送报刊、清理卫生、设备维修等一系列的项目 智能化设计：包括网络系统、综合面线系统、视频监控系统、防盗报警系统、电子巡查系统、停车场管理系统、门禁系统、紧急广播及背景音、机电设备监控系统、智能家居系统等，达到5A智能化标准 景观设计：由香港PAC设计事务有限公司设计，该写字楼配有近1200㎡的露天空中花园广场，200㎡景观艺术喷泉广场 ;中信银行大厦（金隆国际） 开盘时间：2005年6月 交付时间：2006年12月 面积：单层1400㎡，单位面积：120－160㎡ 综合分析：本案的主力诉求是地段和品质，但本案定价过高。给当时销售造成一定压力，已售的单位折扣率均较大。优：地理位置优越档次、配置高；劣：价格高，客户面小 主要客户群体：金融机构、实业企业、大型公司等高端客户群 销售状况：中信