房地产行业定量测算框架.docxVIP

专题研究报告 专题研究报告 - PAGE 4 - PAGE 4 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 7 月以来，房地产市场快速下行，我们在前期的报告供给不足之下，我们如何看待地产政策演绎与板块机会？》以及预期视角下看待当前房地产政策演绎方向》中，分别从供给端的视角与预期的视角切入，定性的分析了市场下行的原因，以及房地产调控政策的应对建议。 从定量分析的层面，由于行业经营逻辑相比历史出现了比较大的变化， 以往从拿地、开工到销售等行业数据之间的相关性减弱，对于房地产市场的宏观数据的可预测性大幅下降。因此，本篇报告我们从企业经营的角度切入，从开发商进行房地产开发活动的维度，针对行业总量数据进行定性的分析及定量的测算。 预测框架及假设条件 由于当前行业的经营逻辑与历史发生的较大的变化，2018 年前，驱动行业波动的因素主要为需求端影响，而 2018 年后，供给端因素对于行业的影响则更为显著。 从宏观总量视角下看待房地产的传统思维，对于当前行业的趋势判断整体有效性有限。因此，我们这里从房地产企业拿地到交付的开发流程的视角切入，从拿地、开工、预售、竣工的视角切入，对 2022 年的房地产行业总量数据进行定量测算。 图表 1：房地产开发主要流程及通常开发周期 拿地开工预售施工竣工 拿地 开工 预售 施工 竣工 1-2 1-2 月 4-6 月 20-30 月 来源： 由于 2021 年并未完全公布，我们假设 Q4 部分统计局数据增速与 9 月数据同比增速保持一致，假设四季度行业同比平稳的情况下，补全全年数据，作为 2022 年行业预测的基准。其中，新开工面积及房地产开发 投资完成额的增速采用我们的预测框架完成 2021 年基准期数据预测。 房地产开发销售面积 新开工面积 竣工面积投资完成额图表 2： 房地产开发 销售面积 新开工面积 竣工面积 投资完成额 实 际值 2021 全 年假设 1-9 月绝对值 130,332 152,944 51,013 112,568 累计同比增速 11.3% -4.5% 23.4% 8.78% 9 月单月同比增速 -13.2% -13.5% 1.0% -3.47% Q4 单季度同比假设 -13.2% -35.9% 1.0% -4.08% Q4 单季度值假设 51,242 41,235 50,387 36,411 全年规模 181,574 194,179 101,399 148,979 全年同比增速 3.1% -13.5% 11.2% 5.33% 来源：Wind、 备注： 2021 年四季度竣工、新开工及增速参考 2.2 节、4 节进行测算。 销售：库存决定供应，需求变化体现为去化率波动 新房销售预测方法从供应与需求两端切入。2018 年以前，销售预测主要重点分析需求。而 2018 年后，精细化调控政策下，需求波动幅度大幅降低，销售端预测重点在于供给端。 从框架上，我们按以下方法，从供需两侧搭建测算框架： 图表 3：房地产销售预测框架 年初库存市场供应 年初库存 市场供应 新增供应 去化率 销售面积 真实购房 需求变化 销售金额 市场需求 销售均价 信贷支持 来源： 总体来说，由于库存总量较低，新增供应决定市场有效供应量；而中短期需求波动受到房地产及信贷政策影响相对较大，我们假设决定需求端去化率保持相对稳定，作为 2022 年销量预测的核心条件。 存量库存：总量库存规模充足，优质库存较低 由于库存数据缺失，不同口径下的库存数据具备不同意义，我们这里所计算的库存指的是开发商拿地开工后，达到预售状态但并未完成销售的 商品房，包括了在建和竣工的项目。 从新开工面积增速与销售面积增速对应来看，2018 年前，开工增速滞后销售增速并同方向变化，显示开发商加库存往往滞后于销售复苏半年到一年左右。体现房地产企业在销售上行周期中，市场有效库存不断消耗后，增加开工推盘，补充市场库存。体现房地产市场中除政策因素以外，开发商自身平衡市场供需的经营逻辑。 2018 年后，行业经营思路出现显著的变化，在持续降杠杆的过程中，开发商在债务压力与销售放缓的背景下，通过增加供应高周转的方式，持续增加市场供应保证销售回款。但 2020 年疫情后，销售市场的需求复 苏并未带来开工上行，推升市场有效供应。导致 2020 年销售复苏的幅度大幅高于开工复苏的幅度。 我们在前期的专题报告供给不足之下，我们如何看待地产政策演绎与板块机会？》以及预期视角下看待当前房地产政策演绎方向》中，对于开发商补库存意愿较低的原因及传导逻辑已经做了详细的梳理。本篇报告我们不再对供给端逻辑做过多赘述。 图表 4：商品房新开工面积及销售面积（TTM）同比增速（%） 开工TTM同比增速 销售