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论房地产开发中成本控制 论房地产开发中成本控制 论房地产开发中成本控制 WORD格式 论房地产开发中的成本控制 作者 窦锦凯 指导教师 邱兆学 纲要：商品房价钱连续居高不下，房地产投资不停增大，惹起社会各阶层宽泛关注。针对这一社会热门问题，本文从我国房地产市场开发现状下手，说明政府及花费者不一样态度，并针对房地产行业特色，较为详尽地阐述了房地产行业的成本构成即土地花费、先期工程费，建筑安装工程费，市政公共设备花费，管理 花费，贷款利息，税费及其余花费。从土地供给价钱，政府行政性收费，市政公共设备分摊，公司税收负担，信贷政策，物价水同等方面剖析惹起房地产开发成本加大的主要原由，要点揭露商品房价钱上升与其开发成本不停增添密切有关。在上述基础上，提出经过控制土地供给总量，降低地价；清理不合理行政收费；合理分摊市政公共设备花费；降低税收负担；拓宽融资渠道；保持物价稳固；保持合理收益空间等主要举措来真实有效实现平抑商品房价钱过高之目的。 要点词：开发成本 合理收益空间 平抑房价 近几年来，跟着福利分房制度的结束，商品房便成为众所瞩目的焦点。它不 仅与人们生活息息有关，并且成为居民花费支出的要点和投资领域的崭新选择。 居民改良居住条件的“主动型”需求，城市改造房子拆迁带来的“被动型”需求，城市化加快农民进城带来的“自动型”需求，使得房价在短短几年内，一路爬升。 依据国家计划发展委员会和国家统计局最新宣布的数据表示， 2003 年四时度， 中国房地产市场价钱连续上升，与上年同季对比，房子销售价钱上升 5.1%，土 地交易价钱上升 8.9%，房子租借价钱上升 2.2%。政府、金融部门、开发商、建 筑商建材行业对此都有不一样的认识和准备。房地家产的迅速发展，成为拉动 GDP迅速增添的重要 要素，也成为政府和金融部门关注的要点。同时，房价的每次颠簸，也无不触动花费者敏感的神经，房价居高不下，成为压在百姓心头的一座大山。毕竟一套好房子是百姓圆一个幸福家园的梦想。所以，怎样正确办理房价与 居民花费水平的关系，在不影响国家税收前提下有效控制房价的爬升，创建房地家产良性循环的运转体制，已成为房地家产规范发展的一个急迫问题。 一、我国房地产市场开发现状 1 专业资料整理 WORD格式 1、市场现状 1998～ 2002 年，中国房地家产发展速度一直保持在 20%左右，此中商品房销 售额和销售面积增添速度靠近 25%。从国际到国内，都能够看出房地家产在公民 经济中的支柱地位和作用。依据建设部供给的数据显示， 2003 年度全国房地产 开发达成投资 8285 亿元，同比增添 32.5%，占同期固定财产投资的 23.9%，高于同期固定财产 投资增幅近 3 个百分点。供销总量基本均衡，整年实现商品房销售 1.99 亿平方米，占同期完工 面积的 95%，此中，销售面积增幅为 32%，完工面积增幅为 29%，销售面积增幅大于同期完工面 积增幅 3 个百分点。商品房销售价钱稳中有涨，昨年商品房价钱每平方米 2458 元，同期上升 4.7%，全国有近 20 个地域商品房销售价钱有较大幅度上升。 以上数据充足显示中国的房地产正处在一个发展的高潮中， 供求两旺，家产 兴盛是无能否定的。但中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不行熟，行为还不规范，市场运转中还存在诸多风险。既需要警 惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕因为政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和公司要共同掌握市场脉搏，经过“无形的手”和“有形的手”，共同促使房地产市场连续健康的发展。 2、政府对现状的态度 促使房地产市场健康发展，是知足城镇居民不停增添的物质文化需求的内在要求，有 利于促使花费，扩大内需，拉动投资，增添就业，推动经济构造的战略 性调整，保证公民经济连续迅速健康发展。中央提出了四个新的花费热门，即住所、汽车、通 讯、旅行。只管汽车增添速度快于房地产，但汽车在花费总数中的 量比房地产要小。房地家产拉动经济增添占整个经济增添的四分之一，也就是说 GDP增添 7～8 个百分点，此中有两个百分点是房地产拉动的。国务院 18 号文件初次提出房地家产是中国公民 经济支柱家产。这表示了政府对房地家产的明确态度。同时，为了亲密掌握房地产市场运转情 况，增强对房地产市场的宏观调控， 建设部，国家发展和改革委员会，财政部，领土资源部，中国人民银行，国家税 务总局，国家统计局于 2004 年初联合发出《对于增强协作共同作好房地产市场 信息系统和预警预告系统有关工作的通知》要求各地域依据“兼备规划， 散布实 2 专业资料整理 WORD格式 施，互联互通，信息共享”的原则对市场运转状况和发展趋向做出正确判断。及 时办理和解决发展中存在的问